나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513890 [1] 인천광역시 부평구 청천동 234-11 가동 지하층2호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513890 [1] 인천광역시 부평구 청천동 234-11 가동 지하층2호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경513890
• 주소: 인천광역시 부평구 원길로 15-15 효성주택
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경513890 | 소재지: 인천광역시 부평구 원길로 15-15 효성주택 | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 56,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경513890 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513890 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 234-11 가동 지하층2호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000원

토지면적: 26.25㎡ (약 7.94평)

토지지분: 26.25㎡ (약 7.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 47.30㎡ (약 14.31평)

건물지분: 47.295㎡ (약 14.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (별도 명시 없음)

1.1. 1.감정평가서 요약

구분건물 감정평가 요항표에 따르면, 본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 "미산초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 "부평구청역"이 근거리에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층/지층 건물 중 지하층 제2호이며, 사용승인일은 1993년 12월 18일입니다. 외벽은 장식석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 가장형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 약 6미터, 북측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 주택용도 취득을 위한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 공부상 현황과의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 내부 구조는 이해관계인 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃 탐문 조사를 참고하여 작성되었습니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, "미산초등학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼합되어 있는 지역입니다. 대중교통 이용이 편리한 편으로, 인근 버스정류장 이용이 가능하며 지하철 7호선 "부평구청역"이 가까운 거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 단, 지리적 위치상 대규모 상업시설이나 편의시설과의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

경매구분 상 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 특이사항으로 "대항력있는 임차인"이 존재합니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 임차인의 대항력을 인수해야 할 가능성이 있음을 의미합니다. 따라서 임차인의 보증금, 계약 내용, 대항력 요건 충족 여부 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 인수되는 보증금이 있다면 낙찰가의 추가적인 부담이 될 수 있으므로, 세부적인 권리 분석 및 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 청천동 일대는 주거 지역과 일부 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 미산초등학교가 인근에 위치하여 학생들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 또한, 부평구청역 인근의 상권과의 연계성도 고려해볼 수 있으나, 본건의 정확한 위치에서는 배후 주거지의 수요를 기반으로 한 상권의 성격이 강할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 업종들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

반경 1km 이내에 미산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 지하철 7호선 부평구청역을 통해 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에 다양한 종류의 주거 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 본건이 지하층에 위치하므로 채광이나 환기 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대항력있는 임차인'의 존재입니다. 낙찰 후 임차인에게 지급해야 할 보증금이 예상보다 클 경우, 투자 수익률이 크게 감소하거나 예상치 못한 손실을 볼 수 있습니다. 따라서 해당 임차인과의 관계, 계약 내용을 파악하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 건물이 1993년 사용승인되어 비교적 노후화된 편이므로, 건물 유지 보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 '외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.'에 해당하므로, 해당 기간 내 외국인의 주택 취득 시에는 허가가 필요하다는 점도 인지해야 합니다. 주변에 공장 지대가 포함되어 있어 소음이나 환경적인 측면에서의 영향을 받을 수도 있습니다.

1.7. 종합 의견

인천지방법원 2025타경513890 (1) 물건은 지하층에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 지하철역이 있어 입지 조건은 보통 이상으로 평가됩니다. 하지만 '대항력있는 임차인' 존재는 본건의 가장 큰 변수이며, 낙찰자가 인수해야 할 채무가 있을 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다. 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성, 그리고 외국인 토지 취득 제한 기간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

가격적인 메리트가 크다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 특히, '대항력있는 임차인'과의 협상을 통해 보증금 부담을 줄일 수 있다면 수익률을 높일 수 있습니다. 또한, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 부동산 시장 동향을 면밀히 주시하며 접근하는 것이 좋습니다. 지하층이라는 점은 일반적으로 선호도가 낮을 수 있으나, 그만큼 감정가나 낙찰가가 낮게 형성될 가능성도 있어, 이를 활용한 시세차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계