나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513950 [1] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형 의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(운서역/공항철도) 이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물내 제1층 제108호 외 2개호로서, (사용승인 : 2020.03.25) 외벽 : 몰탈위 석재 및 강화유리마감 등. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1)은 공부상 소매점, 기호(2)는 공부상 일반음식점의 용도이나 현황 "공실" 상태이며, 기호(3)은 의료시설(병원)로서 한방병원의 입원실로 내부공사는 되어 있으나 가격시점 현재 운휴중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 40미터, 15미터의 포장도로에 각각 접하며, 서측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 도로(보행자전용)(접합), 시가지조성사업지역 , 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경 제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공 항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 관리비 미납 여부 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513950 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 1층108호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 837,000,000원

토지면적: 10.27㎡ (약 3.11평)

토지 지분: 10.27㎡ (약 3.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.16㎡ (약 17.00평)

건물 지분: 56.16㎡ (약 17.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 인천공항철도 운서역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

3.3. 도로 접근성

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 40미터, 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 서측으로는 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권금액은 100,000,000원입니다.

이 외 소유권이전(신탁) 등기, 신탁 등기가 존재합니다.

인천지방법원의 임의경매개시결정(2025타경513950)은 강북신용협동조합의 신청으로 2025년 11월 14일 접수되었습니다.

4.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리인 을1 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있습니다.

4.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 현재 상권 현황

본건이 위치한 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

5.2. 건물 용도 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 4층, 지상 10층 건물 내 제1층 제108호 외 2개호입니다.

사용승인은 2020년 3월 25일입니다.

기호(1) (소매점)과 기호(2) (일반음식점) 용도의 호실은 현재 공실 상태입니다.

기호(3) (의료시설, 병원)은 한방병원 입원실로 내부 공사가 되어 있으나, 현재 휴업 중인 상태입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

인근에 인천공항철도 운서역이 위치하며, 다양한 시내버스 노선이 운행됩니다.

주위에는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

상세한 주변 편의시설(상업시설, 교육시설, 의료시설 등)에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 주변 혐오시설

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 규제

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당됩니다.

또한, 장애물제한표면구역(공항시설법)에 속해 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7.2. 건물 이용 및 공실 리스크

본건과 관련된 호실 중 일부(소매점, 일반음식점)가 현재 공실 상태이며, 병원 용도로 사용되던 호실도 휴업 중입니다. 이는 공실로 인한 수익 창출의 어려움이나 공실 장기화 리스크를 내포할 수 있습니다.

7.3. 미납 관리비

관리비 미납 여부 확인이 필요하며, 미납 관리비 발생 시 낙찰자가 인수할 수 있습니다.

7.4. 임대차 관계 불확실성

임대관계는 미상으로, 임차인이 존재하는 경우 명도 및 권리관계 확인에 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

만약 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 액수에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

7.5. 토지거래허가구역

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으며, 외국인 토지거래 허가구역으로도 지정된 바 있습니다 (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.). 현재 지정 기간은 만료되었으나, 해당 구역의 규제 이력을 참고할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 인천 중구 운서동에 위치한 근린상가로, 운서역 인근에 자리하고 있어 대중교통 이용이 편리하며 주변 상업 및 주거 환경이 혼재되어 있습니다. 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 현재 일부 공실 및 휴업 중인 점은 상권 활성화 여부 및 향후 임대수익 창출에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다. 토지거래허가구역 지정 이력, 장애물제한표면구역 등 토지 이용 규제와 미납 관리비, 임대차 관계 불확실성은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 운서역 인근의 우수한 교통 접근성

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)

* 주변으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 혼재로 인한 잠재적 수요

10. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 837,000,000원을 기준으로 유찰 및 입찰 상황, 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 물건의 공실 및 휴업 상태, 관리비 미납 가능성, 권리 분석 시 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 통해 진행하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.