나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1827 [1] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '공항철도 운서역' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 숙박시설,근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장및 지하철역("공항철도 운서역")등이 소재하는등 전반적인 대중교통편의는 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층(사용승인일:2020.03.25) 건물내 제1층 제102호, 제3층 제303호, 제7층 제701호로서, 외벽:석재붙임및 강화유리마감. 내벽:몰탈위 페인팅및 타일붙임등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

상업용 또는 업무용으로 이용예정이나 기준시점 현재 공실상태임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,화재탐지설비,옥내소화전설비,전기차 충전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고, 서측으로 폭 약8미터 내외의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용)(접합), 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)(<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 현황 '공실'이며, 관리비 미납 여부 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1827 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 524,000,000원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 7.10㎡ (약 2.15평)

토지지분: 7.1㎡ (약 2.15평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물지분: 38.8㎡ (약 11.74평)

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층

사용승인일: 2020년 03월 25일

1.3. 매각 대상 및 기타 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 토지거래허가구역

주의사항: 현황 '공실'이며, 관리비 미납 여부 확인 요함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동에 위치하며, '공항철도 운서역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 공항철도 운서역이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(보행자전용), 도로, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래 허가구역에 해당합니다(지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(서울치과의사신용협동조합, 접수일자: 2020-05-27, 채권액: 100,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 권리 및 그 이하 순위의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 별도의 인수되는 권리가 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 금액

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 임대차 계약 여부 및 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 근린 생활 시설

본건이 위치한 운서동 일대는 공항철도 운서역을 중심으로 상업 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 롯데마트, 대형 상가 건물 등이 위치하며, 최근 카페거리 조성 등 상권이 확장되는 추세입니다.

4.2. 잠재 수요층 분석

주요 잠재 수요층으로는 인천국제공항 이용객, 지역 내 거주민, 인근 상업 및 업무 시설 종사자 등을 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 주변 편의 시설

운서역 주변으로는 롯데마트, CGV, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 또한, 숙박시설(호텔) 밀집 지역이 인근에 있어 관련 편의시설 이용도 가능합니다.

5.2. 교통 및 기반 시설

공항철도 운서역이 가까이 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 제2경인고속도로, 영종대교, 인천대교 등 광역 교통망 이용도 편리하며, 향후 제3연륙교 건설 시 교통 환경은 더욱 개선될 전망입니다.

6. 잠재적 리스크 분석

6.1. 공실 및 임대 리스크

본건의 현재 현황은 '공실' 상태로, 공실 장기화에 따른 임대 수익 확보의 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.2. 관리비 미납 리스크

건물 관리비 미납 여부를 반드시 확인해야 하며, 미납 시 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 토지거래허가 관련 리스크 (외국인)

본건은 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 현재 지정 기간(2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일) 내에 있습니다. 따라서 외국인 또는 외국법인이 본건을 취득할 경우, 구청장의 허가를 받아야 하며, 관련 절차 및 제한사항을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 혐오시설 및 기타 유해시설 유무

주변 지역에 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 공항철도 운서역 역세권에 위치한 근린상가로, 상업지대 내에서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 관리비 미납 가능성, 외국인 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 인천국제공항 및 운서역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 인한 관리 및 유지보수 용이성

* 상업지대로서 잠재적 임대 수요 풍부

* 향후 주변 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 감정가 524,000,000원을 기준으로 하되, 현 공실 상태, 미납 관리비 발생 가능성, 외국인 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다. 특히, 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 공실률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.