나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52194 [1] 서울특별시 마포구 공덕동 17-17 아르떼제나우스 17층1707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 "공덕동주민센터" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "애오개역"이 근거리에 소재하는 등 제반 교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제17층 제1707호(복층구조)로서 (사용승인일: 2022.02.21) 외 벽: 석재붙임 및 세멘몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임

이용상태

주거용 오피스텔(후첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 소화설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

12필 일단의 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔)건물의 건부지로 사용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(6): 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2)(4)(5)(11): 일반상업지역(2024-05-30), 대로3류(폭 25m~30m)(2003-10-29)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14) 기호(3): 일반상업지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-03-14) 기호(7)(8)(10): 제2종일반주거지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(9)(12): 일반상업지역(2024-05-30), 제2종일반주거지역(2024-05-30) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52194 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 400,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 마포구 공덕동 17-17 아르떼제나우스 17층 1707호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 사용승인일: 2022년 2월 21일

* 건물명: 아르떼제나우스

1.3. 건물 및 토지 정보

* 건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 토지면적: 6.41㎡ (약 1.94평) (토지 지분)

* 건물/토지 구성: 총 12필 일단의 토지 위에 건축된 오피스텔 건물

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 "공덕동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독 및 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 전반적인 주위 환경은 쾌적합니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 남동측으로 광대로에 접해 있습니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 "애오개역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지는 일반상업지역 및 제2종일반주거지역으로 복합적으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구간도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

* 본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2025년 11월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (갑3)입니다.

3.2. 주요 권리 사항

* 집합건물 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기말소 (갑2)가 존재합니다.

* 주택임차권 (을2)은 2024년 8월 21일 말소되었습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(김무중)를 통해 권리 양수)

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 7일

* 확정일자: 2022년 6월 16일

* 배당신고일자: 2024년 8월 21일

* 대항력: 없음

3.4. 인수 부담 분석

* 임차인 김 은 대항력이 없으며, HUG는 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출했습니다.

* 따라서 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 공덕동 일대는 주거, 업무, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 공덕동 주민센터 등 공공시설과 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악된 바 없습니다.

4.2. 개발 가능성

* 마포구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 부동산 가치가 상승하고 있는 지역입니다.

* 본건은 업무시설(오피스텔)로 사용 중이며, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 특성

* 본 건은 2022년 2월 21일 사용 승인된 아르떼제나우스 오피스텔의 17층 1707호입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 본 호실은 복층 구조로 되어 있습니다.

* 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

5.2. 편의 및 주거 설비

* 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거용 오피스텔로 편리하게 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률 및 규제 리스크

* 토지 이용 계획 상 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 각종 도시계획법규(최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등) 및 토지거래 허가구역 지정 등으로 인해 향후 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 변동 리스크

* 부동산 시장의 전반적인 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 권리 관련 리스크

* HUG가 제출한 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG의 채권 회수 과정에서 발생할 수 있는 행정적 절차의 변동 가능성은 미미하게 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구 공덕동의 역세권 신축 오피스텔로, 입지 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설이며, HUG의 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 별도의 임차인 보증금 부담이 없습니다.

* 감정가는 400,000,000원이며, 최근 거래 사례(2025년 7월 2일, 2층, 290,000,000원)를 고려할 때, 고층부인 본건의 가치는 이를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지이용계획상 복합적인 용도지역 지정 및 각종 규제가 존재하므로 투자 시 이를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 (5호선 애오개역 인근) 입지로 출퇴근 및 교통이 매우 편리합니다.

* 2022년 준공 신축 오피스텔로 내부 컨디션 우수하며, 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* HUG 보증보험 채권 양수 및 확약서 제출로 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 공덕동 지역은 마포구의 중심 업무지구 및 교통 허브로, 지속적인 임대 수요와 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 400,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 2층 전용면적 28.45㎡ 물건이 2025년 7월 2일에 290,000,000원(2억 9천만원)에 거래되었습니다.

* 본 건은 17층으로 2층보다 높은 층수임을 감안할 때, 층별 시세 차이를 고려해야 합니다. 일반적인 오피스텔의 경우, 층수 상승에 따라 단위 면적당 가격이 상승하는 경향이 있습니다.

* 2층 거래가를 기준으로 17층의 시세를 추정해보면, 층별 프리미엄을 약 10%~20% 정도로 가정할 경우, 예상 시세는 319,000,000원 ~ 348,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 이에 따라, 감정가 400,000,000원 대비 현재 시세를 고려하여, 낙찰 가능성이 높은 합리적인 입찰가 범위는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 내외로 예상해 볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 시세 분석 및 예상이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.