나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513815 [1] 인천광역시 중구 중산동 1871-3 하늘도시우미린2단지 759동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 본건과 동유형의 아파트 및 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 대중교통이용편의 도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 33층 건물 내 759동 10층 1001호로서, (사용승인일자: 2012.08.29) 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 샷시 창호 및 강화유리 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지 역난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 정비되어 있으며, 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 제3종일반주거지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2012-12-28)(접 합), 대로3류(폭 25m~30m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 상대보호구역(2013-07-17), 절대보호구역, 성장관리권역(2014-11-03), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국 인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513815 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1871-3 하늘도시우미린2단지 759동 10층 1001호

용도: 아파트

감정가: 382,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이드래곤대부주식회사

1.2. 면적 상세

토지면적: 50.29㎡ (약 15.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.62㎡ (약 25.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 50.2884㎡

건물지분: 84.6182㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 중구 중산동 소재 '인천영종초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. [cite: none]

주변은 본 건과 동유형의 아파트, 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: none]

아파트 단지는 1,287세대 총 9개동으로 구성되어 있으며, 최고 30~38층 높이로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: none]

인천광역시 중구 하늘달빛로 113 (중산동, 하늘도시우미린2단지)에 위치하며, 도로명주소상 인천광역시 중구 중산동 1871-3번지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2017년 10월 20일 접수된 현대라이프생명보험주식회사의 근저당권(을1)입니다. [cite: none]

이하 채권액 합계 431,465,259원으로, 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다. [cite: none]

말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 갑2: 주식회사명선종합건설 (소유권이전1번신탁등기말소) - 2017-10-20

* 갑3: 성석환 (소유권이전) - 2017-10-20

* 을1: 현대라이프생명보험주식회사 (근저당권) - 2017-10-20 (말소기준권리)

* 을2: 서천농업협동조합 (근저당권) - 2017-10-20

* 을4: 케이드래곤대부주식회사 (근저당권) - 2017-10-20

* 을6: 문의분 (근저당권) - 2025-02-26

* 갑5: 삼성카드 (가압류) - 2025-06-23

* 을8: 이명덕 (근저당권) - 2025-07-28

* 갑8: 케이드래곤대부 (임의경매) - 2025-11-12

* 을4-4: 흥국저축은행 (4번근저당권부채권근질권설정) - 2026-06-10

3.2. 매각으로 인수되는 권리

명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 표기되어 있으나, 지상권에 대한 구체적인 정보는 기재되어 있지 않습니다. [cite: none]

다만, 임대차 관계 및 기타 특수 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. [cite: none]

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 431,465,259원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. [cite: none]

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

단지 인근에 인천영종초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. [cite: none]

주위에는 아파트 단지와 더불어 공원, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. [cite: none]

단지 내 도로는 정비되어 있으며, 외부 공로와 접하고 있습니다. [cite: none]

4.2. 건물 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 33층 건물 내 10층 1001호입니다. [cite: none]

사용승인일자: 2012년 8월 29일

외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감

내벽: 벽지 마감

창호: 샷시 창호 및 강화유리

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 열병합발전에 의한 지역난방설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: none]

최근 2025년 8월 7일에 36층 스카이라운지에 '실버카페'가 개소되었다는 소식이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. [cite: none]

외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. [cite: none]

현재(2026년 8월 22일 기준) 허가구역 지정 기간이 만료되기 직전이므로, 매수자는 토지 취득 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

5.2. 임차인 관련

임차인 현황에서 임대차 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않습니다. [cite: none]

이에 따라 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 또는 차임 지급 의무를 인수해야 할 위험이 있습니다.

5.3. 기타 특이사항

본 건은 경제자유구역, 성장관리권역에 포함되어 있으며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: none]

또한, 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 영종도에 위치한 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. [cite: none]

건물은 2012년에 준공되어 연식은 있으나, 지역난방 시스템 등 생활에 필요한 설비가 잘 갖추어져 있습니다. [cite: none]

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 규제 확인이 필요하며, 임차인 보증금 미상으로 인한 잠재적 위험이 존재합니다. [cite: none]

말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 설정되어 있어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. [cite: none]

7. 투자 포인트

* 영종도 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 인천영종초등학교 등 교육 시설 인접.

* 단지 내 편의시설 및 지역난방 시스템으로 주거 편의성 높음.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상.

8. 예상 입찰가

감정가: 382,000,000원

감정가를 기준으로 하되, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 보증금 미상으로 인한 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다. (예: 305,600,000원 ~ 343,800,000원)

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.