나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73575 [1] 경기도 의정부시 의정부동 18-3 아이콘스타로데오 22층 2208호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(의정부경전철)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 건물 중 22층 2208호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 등고평탄한 토지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접하며, 북서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(일반상업지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 인근 탐문시 본건 구분건물이 상당기간 공실 상태라는 진술이 있는 바 경매참여시 내부상태 및 관리비 체납 여부 등을 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2025타경73575 (1)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 의정부동 18-3 아이콘스타로데오 22층 2208호

1.3. 건물명

아이콘스타 로데오

1.4. 용도

도시형생활주택

1.5. 감정가

113,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

토지지분: 2.94㎡ (약 0.89평)

건물면적: 16.37㎡ (약 4.95평) (전용면적)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

서울보증보험

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부중앙역(의정부경전철)" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 의정부중앙역(의정부경전철)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6 압류 (인천세무서장, 2022-07-26)

3.2. 권리 내역

본 건 등기부등본상 을구의 주택임차권(한국토지주택공사, 108,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

신청채권자인 서울보증보험 주식회사로부터 대항력포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

갑구의 신탁등기말소, 압류, 강제경매 등은 모두 말소기준권리 이하의 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-10

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 물건명세서상 대항력포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨.

* 등기부상 권리금액은 108,000,000원이나, 임차인 현황 및 비고 사항을 고려할 때 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-06-23

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

신청채권자(서울보증보험 주식회사)로부터 대항력포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서(2026.02.03.자)가 제출되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 분포

본건이 소재한 지역은 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 역세권 여부

의정부중앙역(의정부경전철)이 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

의정부중앙역 도보 접근이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 교통 편의성이 우수합니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주거 환경

도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합된 건물로, 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대차 리스크

인근 탐문 결과, 본 건 구분건물이 상당 기간 공실 상태라는 진술이 있어, 향후 공실 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 상태 및 관리비

경매 참여 시 내부 상태를 직접 확인하고, 미납된 관리비가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 특이사항 (SGI 인수조건 변경)

'SGI 인수조건 변경'에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하며, 이는 물건의 가치나 거래 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 등기부 및 임차인 정보 불일치

등기부상 임차인의 권리 금액은 108,000,000원이나, 임차인 현황에는 보증금이 0원으로 표기되어 있습니다. 이는 인수 여부 및 실제 거래 금액과 관련하여 혼란을 줄 수 있으므로, 정확한 사실 관계 확인이 중요합니다. (다만, 권리 분석상 대항력 없음 및 말소 동의로 인해 인수 부담은 없을 것으로 판단됨)

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 아이콘스타로데오 건물 내 도시형생활주택으로, 의정부중앙역 역세권에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조의 27층 건물 중 22층에 소재하며, 소형 면적(16.37㎡)을 가지고 있습니다.

7.2. 강점 및 약점 종합

강점으로는 역세권 입지, 비교적 신축 건물(2019년 사용승인), 소형 면적에 따른 투자 용이성 등이 있습니다.

약점으로는 상당 기간 공실 상태라는 점, 건물 내부 상태 및 관리비 체납 가능성, SGI 인수조건 변경 등 불확실한 요소들이 존재합니다. 또한, 제공된 JSON 데이터상 비교 대상 물건들의 시세와 본건 감정가 사이에 상당한 차이가 있어, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 가치

의정부중앙역 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 개발 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 소형 면적의 장점

전용면적 16.37㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 임대 수요 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

공실 문제를 해결하고 적절한 관리를 통해 임대 활성화를 이룬다면, 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 연립/다세대 주택의 매매가는 대략 평당 770만원에서 800만원 수준입니다.

* 비교 대상 1 (연립, 67.76㎡): 2026년 5월, 165,000,000원 (약 805만원/평)

* 비교 대상 2 (다세대, 41㎡): 2026년 5월, 98,000,000원 (약 790만원/평)

* 비교 대상 3 (다세대, 44.81㎡): 2026년 5월, 105,000,000원 (약 772만원/평)

본건의 전용면적은 4.95평이므로, 주변 시세 적용 시 약 38,115,000원 ~ 39,600,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 113,000,000원이며, 평당 환산 시 약 22,828,000원 수준으로, 주변 연립/다세대 주택의 시세보다 매우 높은 편입니다. 이는 본건이 비교적 신축(2019년 사용승인)이고 도시형생활주택이라는 점을 고려한 것으로 보이나, 실제 시장 가치와는 괴리가 있을 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

상당 기간 공실 상태라는 점, SGI 인수조건 변경 등 불확실성을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 투자 관점에서 유리할 수 있습니다.

주변 시세와 감정가의 큰 차이, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 고려하여, 감정가 113,000,000원의 60% ~ 70% 수준을 보수적인 입찰가 범위로 제안합니다.

제안 입찰가: 약 70,000,000원 ~ 80,000,000원

*본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 현장 조사, 권리 관계의 최종 확인, 입찰 당시의 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다. 공실 해소 가능성, 관리비 체납액, SGI 인수조건의 구체적인 내용 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.*

*주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.