나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513894 [1] 인천광역시 서구 검암동 516-1 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근에 다세대주택, 주상용 부동산 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역("검바위역") 등이 소재하며 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2011.09.28.) 외벽 : 돌붙임 마감등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,지구단위계획구역(검암2지구),도로(접합),가축사육제한구역(2025-05-20) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경513894 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 516-1 4층404호 (신주소: 인천광역시 서구 검암로20번길 12, 4층404호)

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 205,000,000원

토지면적: 43.75㎡ (약 13.23평)

건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 다세대주택 및 주상용 부동산 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건 등기사항전부증명서상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 김재석 (2017.05.15), 김재상 (2022.07.27)

* 말소기준권리: 한국투자저축은행의 가압류 (2023.08.11)

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2025.11.13, 사건번호 2025타경513894)

* 기타 권리: 주택임차권 (을구 5번, 권리자: 서상현, 금액: 195,000,000원, 전입 2022.07.05, 확정 2022.05.09)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서상현

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 07월 05일

* 확정일자: 2022년 05월 09일

* 배당신고일자: 2024년 08월 08일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항 확인

상기 임차인 서상현은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 액수가 크므로 세부적인 배당 및 HUG의 인수 조건 변경 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "을구 순위 5번 주택임차권등기"는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 법정 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 말소기준권리

한국투자저축은행의 가압류 (2023.08.11)가 말소기준권리가 되며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월)에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 면적 및 건물 상태에 따라 차이를 보입니다.

* 30.72㎡(약 9.30평) 면적의 물건이 93,000,000원 (약 10,000,000원/평)에 거래되었습니다.

* 62.67㎡(약 18.96평) 면적의 물건이 179,000,000원 (약 9,440,000원/평)에 거래되었습니다.

* 72.87㎡(약 22.05평) 면적의 물건이 183,000,000원 (약 8,300,000원/평)에 거래되었습니다.

본건의 면적은 36.66㎡(약 11.09평)입니다. 최근 유사 면적 거래 사례(30.72㎡)의 평당 가격을 적용하면 약 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 205,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 감정평가 시점 및 시장 상황에 따라 차이가 발생한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

검바위역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 상업시설이 발달하여 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측 인근에 인천 검암중학교가 위치하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건 소재지는 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요하므로, 매수인의 자격 및 거래 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항이 존재합니다. 이는 HUG의 주도하에 물건이 처리되고 있음을 시사하며, 매각 절차 및 잔금 납부 등에 있어 HUG와의 긴밀한 협의 및 절차 확인이 요구됩니다.

6.3. 기타 권리상 특이사항

말소 예정인 주택임차권 외 별도의 부담은 없는 것으로 분석되나, 배당 종결 여부 및 잔여 채권 발생 가능성에 대한 최종 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검바위역을 이용한 우수한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 205,000,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 실거래가 시세는 이를 하회하는 경향을 보입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 있으며 인수조건 변경이 있는 점, 토지거래허가구역 지정(2026.08.25까지) 등 고려할 사항이 존재합니다. 대항력 없는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부 등을 재확인해야 합니다. 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 검바위역 역세권의 편리한 교통 및 생활 환경

* 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 잠재력

* HUG 관련 절차 확인 시 안정적인 매입 및 관리 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 205,000,000원

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건의 면적(36.66㎡) 대비 시장 시세는 약 100,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세보다 상당히 높게 책정된 점, 토지거래허가구역 지정(2026.08.25까지)으로 인한 매수 제한 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부가 최종 변수가 될 수 있습니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

(참고: 상기 범위는 최근 시장 시세를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰은 감정가 및 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.