나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104375 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1421 버넷하임1 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "서울장신대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치하는 "버넷하임1" 제2층 제202호로서, 인근은 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,2호선 "신설 동역'이 소재하는 증 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상15층 건물 중 제2층 제202호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획), 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 , 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26. ~ 2026.08.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도 : 아파트, 기간 : 2025.10.20. ~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104375 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1421 버넷하임1 2층202호

건물명: 버넷하임1

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 228,000,000원

토지면적: 7.79㎡ (약 2.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.49㎡ (약 10.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건축물명: 버넷하임1

신주소: 서울특별시 종로구 난계로29가길 16 (숭인동)

사용승인일: 2013년 04월 23일

총층수: 지하 3층, 지상 15층

해당층: 2층 (202호)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축면적(대지면적): 337.9㎡

연면적: 2,898.74㎡

건폐율: 59.84%

용적률: 720.36%

전유부분 면적: 34.49㎡ (호실 정보 기준, 상세 면적은 전유부 확인 필요)

# 2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 숭인동 소재 "서울장신대학교 서울캠퍼스" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 1호선 및 2호선 "신설동역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

본건의 동측으로 노폭 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(숭인 지구단위계획)에 속합니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m), 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)이며, 아파트 대상 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20. ~ 2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

# 3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 01월 05일 접수된 종로구(서울특별시)의 압류(세무1과-2 5891)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(김경언)

보증금: 149,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-08

확정일자: 2023-07-27

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (을구 3번 주택임차권)

물건명세서 상, 신청채권자인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

이에 따라 을구 3번 주택임차권 등기는 매수인에게 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금은 없습니다 (0원).

3.3. 기타 권리사항

등기부상 갑구에는 소유권 이전(신승훈, 문경재, 김로건) 및 압류(종로구, 국민건강보험공단) 내역이 존재합니다.

을구에는 주택임차권(김경언), 강제경매(주택도시보증공사) 내역이 기재되어 있습니다.

신청채권자의 강제경매(2025타경104375)로 진행 중이며, 매각으로 인한 권리 소멸에 따른 법적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

# 4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 숭인동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

지하철 1, 2호선 신설동역이 인접하여 교통이 편리하며, 주변에 대학(서울장신대학교 서울캠퍼스) 및 상업 시설이 있어 유동 인구가 있는 편입니다.

4.2. 업종 및 임대 수요

오피스텔 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 주변 직장인 및 학생을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 지역의 유사 오피스텔 공급 현황 및 임대료 수준을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

# 5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

인근에 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 시장이나 대형마트 등 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오 시설 유무)

현재 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 인근에서 즉각적으로 확인되는 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장, 유흥 시설 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다.

다만, 혐오 시설은 주관적인 판단이 개입될 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

# 6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 및 임차권

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 위험은 해소된 것으로 판단됩니다.

다만, 계약서 및 관련 서류상의 세부 내용을 재차 확인하여 인수되는 권리가 없음을 최종적으로 명확히 해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지를 거래할 경우 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다. 이는 환금성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

# 7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심(종로구)에 위치하여 교통이 편리하고, 일반상업지역으로 미래 가치가 있는 지역에 속합니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없으며, 임차인과의 관련 문제도 명확히 정리될 것으로 보여 비교적 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

# 8. 투자 포인트

* 서울 종로구의 핵심 상권 인접 입지.

* 지하철 1, 2호선 신설동역 역세권으로 탁월한 교통망.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담 없음.

* 향후 도시 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

# 9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(전용면적 약 25.27㎡ ~ 25.88㎡)의 버넷하임1 오피스텔 매매가는 2024년 8월 128,000,000원에서 2026년 4월 114,000,000원 수준으로 나타났습니다.

이는 공급면적 기준 약 10.43평(34.49㎡)인 본건의 경우, 평당 약 440만 원 ~ 507만 원의 가격대로 추정됩니다.

이러한 시세는 감정가 228,000,000원보다 상당히 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 거래된 유사 물건의 시세(약 114,000,000원 ~ 128,000,000원)와 본건의 감정가(228,000,000원) 간의 괴리가 큰 점을 고려해야 합니다.

경매의 특성상 감정가가 최초 입찰가로 시작될 가능성이 높지만, 최근 시장가격을 고려할 때 과도한 입찰은 위험할 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 범위를 참고하되, 안전 마진 확보를 위해 다음과 같은 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

입찰 시에는 본건의 정확한 현황(수리 상태, 공실 여부 등) 및 법원 진행 상황(차수, 유찰 여부 등)을 면밀히 파악한 후 최종 결정을 내리는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.