나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13490 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 409-7 더헤리움 101동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 장한평역)이 소재하는 등 대중교통수단은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제2층 제203호로서 외 벽 : 벽돌붙임 마감 등. 창 호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 공동현관문통제설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대),도로(2018-08-16)(접합),소로 3류(폭 8m 미만)(2020-07-16)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >,교육환경보호구역(2015-09-16)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,교육환경보호구 역(2015-09-16)(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(해발134m(지반 +건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) ,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 본건의 내부이용상황은 집합건축물대장상 건축물현황도를 참작하였으니, 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 409-7 더헤리움 101동 2층 203호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13490 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 370,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 38.18㎡ (약 11.55평)이며, 토지 지분 면적은 27.60㎡ (약 8.35평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건축물대장상 건축년도는 2016년입니다.

2. 입지조건

* 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "군자초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량의 접근성은 양호하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 5호선 장한평역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주변 시설

인근에 군자초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 주택가임에도 불구하고 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 권리요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 10월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (을9)입니다.

등기부등본상 을구 3번으로 등재된 이재형 임차인의 주택임차권(금 309,000,000원)은 2024년 8월 8일 말소 등기되었습니다.

채권자(주택도시보증공사)는 2026년 2월 25일 확약서를 제출하였으며, 본건 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

이재형 임차인의 경우, 전입일자(2020-07-29)가 말소기준권리보다 앞서나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이재형)

보증금: 324,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-29

확정일자: 2020-06-23

배당신고일자: 2024-08-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경. (상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환청구 포기 및 말소 동의함에 따라 인수할 보증금은 0원입니다.)

* 권리분석 종합

본 물건은 모든 권리가 경매를 통해 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권

본 물건이 위치한 장안동 일대는 주거지역을 중심으로 형성된 상권입니다. 인근에 위치한 근린생활시설들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

장한평역 주변으로는 자동차 관련 상권 및 소규모 상업 시설들이 발달해 있습니다.

* 임대 시세

비슷한 시기에 건축된 인근 다세대/도시형생활주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 전용면적 31.3㎡가 2026년 5월 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 958만원/㎡의 시세에 해당합니다. 본건의 전용면적(38.18㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

단지 남측 인근에 군자초등학교가 위치하여 초등 교육에 대한 접근성이 좋습니다.

* 교통 및 편의시설

지하철 5호선 장한평역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통이 편리합니다.

인근에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 소재하고 있어 주거 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경

주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대), 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. 아파트 용도, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도), 향후 매수자의 자격 및 용도에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항은 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의를 받았음을 의미하며, 이는 실질적인 인수 부담이 없음을 시사합니다. 다만, 관련 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 임대차 정보

임대 관계는 임차인 현황에 명확히 기재되어 있으며, 대항력 및 인수 보증금이 없는 것으로 확인되므로 큰 리스크는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 더헤리움 아파트로, 주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 주거지대에 위치하고 있습니다. 2016년에 건축된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 토지이용계획상의 일부 제한사항은 있으나, 주거용 부동산으로서 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. HUG 인수조건 변경으로 인한 복잡성이 일부 존재하나, 실질적인 인수 부담은 없는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다.

* 양호한 입지: 지하철 5호선 장한평역 역세권에 위치하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 최신 건축 연도: 2016년 건축된 건물로 비교적 신축에 속하여 유지보수 부담이 적습니다.

* HUG 보증 이행으로 인한 리스크 해소: 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,000,000원입니다.

비교 사례로 2026년 5월 거래된 전용면적 31.3㎡의 물건이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(전용면적 38.18㎡)은 면적 증가 및 감정가 수준을 반영하여 시세보다 높은 경쟁이 예상됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 시장 상황 및 입찰 경쟁률을 고려한 예상 입찰가는 380,000,000원 ~ 400,000,000원 범위로 판단됩니다.

이에 따라, 적정 입찰가로 390,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.