나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13426 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 6층 603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 숭곡초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며 본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물 등의 용도복합건물, 업무용 혹은 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 603호로서, 외벽 : 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 주차장(자주식,기계식) , 각종 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세필지 일단으로 대체로 장방형의 평지로서 오피스텔 및 다세대주택의 건부지(일부 도로 후퇴부분)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에, 동측으로 폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하며 서측 및 남측 일부가 세로 수준의 막다른 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-하월곡동 90-1817 : 도시지역, 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호 구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역( 2025-08-21)(대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26 ~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31). -하월곡동 90-1818 및 90-1819 공히 : 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공 방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자:외국인등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20~ 2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 건물내 평가전례 등에 근거 하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13426 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 90-1817 명남더블레스 6층 603호

용도: 오피스텔

감정가: 136,000,000원

1.3. 면적 및 구조

토지면적: 4.80㎡ (약 1.45평)

토지지분: 4.80㎡ (약 1.45평)

건물면적: 14.25㎡ (약 4.31평)

건물지분: 14.25㎡ (약 4.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 내 6층 603호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 숭곡초등학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변에는 다양한 용도의 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 소재합니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북측으로 폭 약 6미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 서측 및 남측 일부가 막다른 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자지분이전 등의 권리변동이 있었습니다. 주요 권리로는 말소기준권리인 중랑세무서장의 압류(2022-06-07)가 있으며, 이후 여러 건의 압류 및 강제경매(채권자: 장광민)가 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 장광민

보증금: 136,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-22

확정일자: 2021-02-01

배당신고일자: 2025-02-07

대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 장광민 씨가 존재하며, 보증금 136,500,000원에 대한 주택임차권이 등기되어 있습니다. (등기구분: 을1, 말소: 인수)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 중랑세무서장의 압류(2022-06-07)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 을구 1번 주택임차권 등기(장광민, 보증금 136,500,000원)가 있습니다. 이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 각종 근린생활시설, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 특성

본건 소재지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

숭곡초등학교가 남측 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의/공공 시설

주변에 공원, 공공시설, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 (임차보증금)

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장광민 씨의 보증금 136,500,000원입니다. 해당 금액은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 136,000,000원을 초과하는 금액으로, 매수 후 총 지출 부담이 매우 클 수 있습니다.

6.2. 소형 면적의 한계

건물면적 14.25㎡ (약 4.31평)은 소형 오피스텔로서 활용도 및 재임대/매매 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 시장 가치 대비 높은 감정가 및 총 지출 부담

제공된 최근 오피스텔 매매 정보(2026년 5월, 26.27㎡ 면적, 200,000,000원 거래)를 바탕으로 시세 분석 시, 본건의 추정 시장 가치는 약 108,300,000원 (14.25㎡ * 7,600,000원/㎡)으로 산정됩니다. 이는 감정가 136,000,000원보다 낮으며, 인수해야 할 임차보증금 136,500,000원을 고려하면 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 크게 상회할 가능성이 높습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역 외에도 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 다수 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하는 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 또한, 소형 면적임에도 불구하고 감정가 및 잠재적 총 지출액이 시장 시세에 비해 높게 책정된 것으로 분석되어 신중한 접근이 요구됩니다. 임대 관계가 미상인 경우 내부 구조 및 마감 상태 확인이 필요하며, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

일반적인 투자 관점에서는 위험 요인이 매우 크므로 추천하기 어렵습니다. 다만, 만약 본건을 낙찰받게 된다면, 향후 임차 보증금 인수 금액과 총 지출액 대비 수익률을 면밀히 분석해야 하며, 시장 가치 재평가 또는 임차인과의 협상을 통한 채무 조정 가능성을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 시장 상황, 인수해야 할 임차 보증금(136,500,000원)을 고려할 때, 본건의 낙찰로 인한 총 지출액이 자산 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 제시된 정보에 기반하여 시세 분석 시 추정 시장 가치는 약 108,300,000원으로 산정됩니다.

인수 보증금 136,500,000원을 제외하고 고려했을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% 수준을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 95,200,000원 (136,000,000원 * 0.70)

단, 위 예상 입찰가로 낙찰받더라도 총 지출액은 약 231,700,000원 (95,200,000원 + 136,500,000원)에 달하여, 추정 시장 가치인 108,300,000원을 훨씬 상회합니다. 따라서 본 건은 시세 차익보다는 채무 승계 및 관리, 또는 특수 상황에서의 접근이 필요합니다. 입찰 전 반드시 권리관계 및 총 지출 가능 금액을 재확인하고, 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.