나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52171 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 45-19 아트빌하우스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이원감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서울특별시 은평구 역촌동 소재‘역촌동 주민센터’북서측 인근에 위치하고, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철6호선인 "구산역"등이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제503호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등 내벽: - 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7~8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 45-19,-20: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호범>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52171 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 45-19 아트빌하우스 5층503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 32.22㎡ (약 9.75평)

* 토지지분: 32.222072㎡ (약 9.75평)

* 건물면적: 48.28㎡ (약 14.61평)

* 건물지분: 48.28㎡ (약 14.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2010년 11월 9일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ‘역촌동 주민센터’ 북서측 인근에 위치

* 주변 환경: 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준임

* 교통:

* 차량 접근 가능

* 인근에 노선버스정류장 소재

* 근거리에 지하철 6호선 ‘구산역’이 소재하여 교통상황은 보통 수준임

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브) 지붕으로, 외벽은 석재 붙임 마감 등으로 구성됨

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수일자: 2025-11-10)

* 등기부 요약:

* 갑2: 이창목 (소유권이전, 2011-04-04)

* 갑3: 양금주 (소유권이전, 2017-10-20)

* 갑4: 오현탁 (소유권이전, 2021-12-20)

* 을7: 강민희 (주택임차권, 2023-12-13, 보증금 280,000,000원) - 본 건 매각으로 인해 말소 예정

* 갑5: 주택도시보증공사 (강제경매, 2025-11-10) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 없음. 본 건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 말소될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 강 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-16

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨. 따라서 낙찰자가 임차보증금을 인수할 의무는 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 역촌동 일대는 단독주택과 다세대주택이 혼재된 전형적인 주거지역임.

* 주변 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설: 지하철 6호선 구산역 이용이 편리하며, 인근 버스정류장 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

* 주변 환경: 주거지역 내 위치하여 비교적 조용한 생활 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등) 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있음. (허가 기간 명시됨)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사와 관련된 인수 조건 변경 사항이 존재하므로, 관련 계약 내용이나 규정을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

* 임차권등기 말소 조건: 임차인 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건은 낙찰자의 부담을 줄여주지만, 해당 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우 매각 절차에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 위험 요소임.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 주거 지역에 속함.

* 감정가는 281,000,000원으로, 채권 총액 280,000,000원과 유사한 수준임.

* 가장 중요한 권리 분석 결과, 임차 보증금 280,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는 조건(인수 보증금 합계: 0원)으로 매각되는 점은 큰 장점으로 평가됨.

* 토지거래허가구역 지정 및 HUG 관련 조건 변경 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항이나, 실질적인 인수 부담이 적어 투자 가치가 있다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리 관계: 임차 보증금 미인수 조건으로 인해 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 금전적 리스크가 없음.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 건물 면적(48.28㎡)과 유사한 최근 매매 사례(48.3㎡, 33,000만원)가 감정가(28,100만원)보다 높은 점은 시세 차익 실현 가능성을 시사함.

* 지역 발전 잠재력: 은평구 역촌동 지역의 지속적인 도시 개발 및 교통 여건 개선 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 281,000,000원

* 최근 매매 사례 (48.3㎡): 330,000,000원

* 고려사항: 본 건은 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 유사 면적의 인근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있음. 토지거래허가구역 지정 등 일부 제약 사항이 있으나, 이를 감안하더라도 시세 차익을 고려한 입찰 전략이 필요함.

* 예상 입찰가 범위: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

* 적정 입찰가 제안: 295,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.