나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104253 [1] 서울특별시 종로구 명륜1가 41-5 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.11.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 혜화동 소재 '혜화동주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량 접근 가능하며, 남동측 인근에 지하철4호선 혜화역 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며 주거기타(다중주택, 사무소 건부지)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2017-03-30)(혜화 명륜동 지구단위계획), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성균관대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 서울도심(2019-08-09)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

1층 : 공부상 다중주택(2호), 공동취사장 2층 : 공부상 다중주택(3호) 3층 : 공부상 다중주택(3호) 4층 : 공부상 사무소 (1층~4층 내부구조 미상임)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

“지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104253 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 명륜1가 41-5

용도: 다중주택

감정가: 17억 5557만 4800원

토지면적: 119.40㎡ (약 36.12평)

건물면적: 226.93㎡ (약 68.65평)

건물층수: 지하 0층, 지상 4층

사용승인일: 2019년 07월 04일 (건축물대장 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복병합사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 혜화동 주민센터 서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 소형 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철 4호선 혜화역과 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 본건 토지는 사다리형으로, 인접 도로와 등고 평탄하며 주거 및 사무소 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(혜화 명륜동)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성균관대학교 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 01월 21일자 수협은행의 근저당(4억 8천만 원)입니다.

* 이후 설정된 소유권 이전, 근저당, 강제경매, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 07월 09일자 수협은행의 근저당(4억 8천만 원)입니다. (토지 근저당과 동일 은행, 동일 금액이나 접수일자 차이 존재)

* 이후 설정된 주택임차권, 강제경매, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 장현원 임차인은 보증금 및 확정일자, 배당신고일자 정보가 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주요 임차인 정보 (일부 마스킹 처리):

* 김 (보증금 1,000만 원, 월세 60만 원, 전입/확정 2024-10-07 / 2025-07-04)

* 김 (보증금 1억 6,000만 원, 월세 0원, 전입/확정 2020-09-28 / 2020-09-28)

* 박 (보증금 5,000만 원, 월세 50만 원, 전입/확정 2025-02-04 / 2025-02-04)

* 박 (보증금 1억 2,000만 원, 월세 0원, 전입/확정 2019-08-05 / 2019-08-05)

* 박 (보증금 1억 4,000만 원, 월세 0원, 전입/확정 2019-08-05 / 2019-08-05)

* 박 (보증금 1억 5,000만 원, 월세 0원, 전입 2024-09-11, 확정 2024-08-27)

* 박 (보증금 6,000만 원, 월세 35만 원, 전입/확정 2021-09-01 / 2021-09-01)

* 이 (보증금 1억 2,970만 원, 월세 15만 원, 전입/확정 2023-09-01 / 2023-09-01)

* 이 (보증금 3,000만 원, 월세 55만 원, 전입/확정 2023-02-13 / 2023-02-13)

* 장 (보증금 1억 4,000만 원, 월세 0원, 전입 2022-08-22, 확정 2022-07-18)

* 장 (보증금 0원, 월세 0원, 전입 2021-03-02) - 보증금 및 일자 미상, 주의 필요

* 전 (보증금 4,000만 원, 월세 40만 원, 전입 2023-02-27, 확정 2025-03-26)

* 최 (보증금 2,000만 원, 월세 63만 원, 전입/확정 2024-02-13 / 2024-02-13)

4. 상권분석

* 위치: 본건은 서울의 중심부인 종로구 명륜1가에 위치하며, 성균관대학교 등 교육 시설과 주거 지역이 밀집한 지역입니다.

* 교통: 지하철 4호선 혜화역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등 다양한 주거 형태와 더불어 학교, 근린생활시설, 병원 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 대학가 주변으로서 젊은층과 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

* 상권 특성: 교육, 문화, 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근에 성균관대학교 등 다수의 교육 기관이 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 혜화역 및 다수의 버스 노선을 통해 서울 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주민센터, 병원, 다양한 상업시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 의료: 서울대학교병원 등 대형 병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 문화: 대학로 인근의 다양한 문화 공연 및 예술 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 현황: 제공된 정보만으로는 건물의 정확한 내부 구조, 상태, 수리 필요 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 현장 조사를 통한 면밀한 점검이 필수적입니다.

* 임차인 정보 미비: 장현원 임차인의 경우 보증금 및 관련 일자 정보가 누락되어 있어, 추후 배당 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 시장 변동성: 금리 변동, 부동산 경기 침체 등 거시 경제 지표의 변화가 부동산 가치 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 관련된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 지역인 종로구 명륜1가에 위치한 다중주택으로, 혜화역 역세권이라는 뛰어난 입지와 대학가 주변의 탄탄한 임대 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 기대되는 물건입니다. 2019년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상되며, 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 일부 임차인의 정보가 미비하고 토지 이용 제한 사항이 존재하므로, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심, 혜화역 역세권, 대학가 인접으로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 안정적 수익성: 다중주택으로서 꾸준한 월세 수익 기대.

* 명도 및 보증금 부담 최소화: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수하는 보증금이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 준공으로 양호한 건물 상태 기대.

* 잠재적 가치 상승: 안정적인 입지와 수요를 바탕으로 향후 시세 상승 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 17억 5557만 4800원입니다.

제공된 주변 시세 자료(JSON)는 주로 다세대 주택의 개별 세대 매매가로, 본건과 같이 다중주택 건물 전체의 가치를 직접적으로 산정하는 데에는 한계가 있습니다. 따라서 본건의 가치 평가는 감정가를 주요 기준으로 삼습니다.

본건은 인수되는 보증금이 없고, 등기부상 별다른 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 이러한 장점을 고려하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 약 14억 5000만 원 ~ 15억 8000만 원.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재조사, 법원 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.