나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9107 [1] 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 9층 906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9107 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 삼도이동 1241-18 센터포인트 9층 906호

건물용도: 오피스텔

감정가: 297,000,000원

토지면적: 11.28㎡ (약 3.41평)

건물면적: 55.55㎡ (약 16.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물은 센터포인트 오피스텔 9층 906호이며, 총 10층 건물 중 9층에 위치합니다. 2020년 3월에 사용승인을 받은 건물로, 철근콘크리트구조입니다. 토지 면적은 11.28㎡이며, 건물 면적은 55.55㎡입니다.

1.3. 특이사항

대항력있는 임차인이 존재합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 삼도이동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 상업시설, 주거시설 등이 혼재된 지역입니다. 센터포인트 오피스텔은 제주 시청 인근에 위치하여 행정 및 상업시설 이용이 편리합니다. KB부동산 자료에 따르면, 삼성초등학교가 도보 6분 거리에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

제주 시내 중심부에 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 주변에 주요 도로가 잘 발달되어 있어 차량 이동이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 전세권설정, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리가 설정되어 있습니다.

* 갑2, 갑4: 주식회사더퍼스트 명의 소유권이전 1번, 3번 신탁등기 말소.

* 을3: 한국동서발전주식회사 명의 전세권설정 (240,000,000원) - 이 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑5: 동아글라스주식회사 명의 가압류 (279,950,000원) - 말소기준권리로, 매각으로 소멸됩니다.

* 갑6: 황야건설주식회사 명의 강제경매 (15,000,000원) - 말소기준권리(가압류)보다 후순위로, 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 519,950,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최지성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-02-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국동서발전주식회사

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 이 임차인은 대항력이 없습니다. 그러나 등기부상 전세권으로 설정되어 있으며, 이 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 순위 3번 최선순위 전세권설정등기(2024. 1. 29. 등기)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 약 2억 4천만원의 부담이 매수인에게 발생함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건이 위치한 삼도이동 및 인근 제주시 지역은 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다. 센터포인트 오피스텔은 제주시 중심부에 위치하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 제주시청이 있어 관련 공공기관 및 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 유사 부동산 거래 사례

제공된 JSON 정보에 따르면, 비슷한 면적(55.55㎡ ~ 55.79㎡)의 센터포인트 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 2월 16일, 55.55㎡, 27,000만원

* 2024년 10월 2일, 55.79㎡, 31,500만원

이러한 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 27,000만원에서 31,500만원 범위로 추정됩니다. KB부동산 시세 자료에서도 유사 면적(81Cm² / 55.55m²)의 일반가 시세가 조사되지 않거나, 최근 실거래가가 2억 2,000만원(2025.05.09/3층) 등으로 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건은 제주시 삼도이동에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업시설, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 교육 시설로는 삼성초등학교가 도보 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (최지성)

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인 최지성이 존재합니다. 이는 낙찰자가 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 금전적 지출이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다. 임차인과의 원만한 합의 또는 법적 절차 진행 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 인수되는 전세권 (240,000,000원)

가장 큰 리스크 요인은 매각으로 소멸되지 않는 한국동서발전주식회사 명의의 전세권(240,000,000원)입니다. 낙찰자는 이 전세권을 인수해야 하므로, 실제 취득하는 부동산의 가치 대비 인수하는 채무 부담이 매우 크다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심부에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 환경은 우수합니다. 그러나 등기부상 인수되는 전세권(240,000,000원)과 대항력 있으나 보증금/차임이 0원인 임차인(최지성)의 존재는 투자 결정에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 특히 인수되는 전세권은 낙찰자의 총 취득 비용에 직접적으로 영향을 미치므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주시 중심부의 우수한 입지: 행정, 상업, 교통 시설 이용이 편리합니다.

* 신축 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 최근 실거래가 반영: 시장 가격을 기준으로 잠재적 가치를 파악할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다. 최근 유사 면적(55.55㎡)의 실거래가는 27,000만원에서 31,500만원 수준입니다. 그러나 본건은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 240,000,000원의 전세권이 존재합니다.

따라서, 실제 낙찰자가 부담하게 될 총 금액(입찰가 + 인수 전세권)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 시장 가치를 감안할 때 (보수적으로 297,000,000원), 인수되는 전세권을 제외한 순수 낙찰가의 상한선은 약 57,000,000원 (297,000,000원 - 240,000,000원)으로 볼 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인 최지성(보증금/차임 0원)의 존재로 인한 명도 리스크와 추가적인 시간 및 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 조사와 권리관계 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

예상 입찰가: 50,000,000원 (총 예상 취득가: 290,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.