나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9065 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제에이310호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고, 주위는 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지내 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건내 제3층 제에이310호 외 15개호로서, (사용승인일자: 2018.11.30) 외 벽 : 제주석 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 1)~15) 공히 '도시형생활주택(원룸형)' 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급ㆍ배수 및 위생설비 갖추었고 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고ㆍ평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호 1)~4)는 4필 일단의 토지로서, 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시 (전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법 률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건 축계획심의 대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수 도법>, 토지거 래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11. 14)) ■ 일련번호 2)~4) 준주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의 대상 구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024- 10-16)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11. 15~2026.11.14)), <추가기재>역사문화환경보존지역(일출봉)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9065 (1)

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

물건명세서 작성일: 2026-08-12

1.2. 부동산 기본정보

1.2. 1. 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 392 제주 성산 리치유 클래시아 제3층 제에이310호

1.2. 2. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 내 제3층 제에이310호

사용승인일자: 2018.11.30

건물면적: 24.56㎡ (약 7.43평)

건물총면적: 30488.68㎡ (전체 건물 면적)

건물호수: 총 110호

1.2. 3. 토지 개요

토지면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

토지총면적: 12179㎡ (대지권 포함 총 토지 면적)

1.2. 4. 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 5. 감정가: 115,000,000원 (금일억일천오백만원)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 성산리 소재 '성산파출소' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택 및 상가 혼용 지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 이용 및 간선도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 지역 현황 및 토지 이용계획

대상 토지는 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '근린생활시설 및 도시형생활주택' 부지로 이용 중입니다. 북서측 및 남동측으로 폭 약 25M 및 약 10M 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 준주거지역

* 고도지구 (20M 이하)

* 대로3류 (폭 25m~30m) (접합)

* 가축사육제한구역 (2023.10.20. 고시 (전부제한))

* 역사문화환경보존지역 (일출봉)

* 역사문화환경보존지역 (2023-12-29)

* 건축계획심의대상구역

* 하수처리구역 (2024-10-16)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-11-06) (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약상 을구 1번 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-05-27 접수, 2,730,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 말소될 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. (주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있을 경우 보증금 및 차임 등 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 주변으로 공원, 숙박시설, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 시장 동향 (JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 단지인 '성산리치유클래시아' 내에서 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 28일: 33.55㎡ (약 10.15평) 거래가 8,800만원 (평당 약 867만원)

* 2026년 7월 2일: 34.56㎡ (약 10.46평) 거래가 11,800만원 (평당 약 1,128만원)

* 2026년 7월 17일: 37.68㎡ (약 11.39평) 거래가 14,800만원 (평당 약 1,299만원)

본건 물건(24.56㎡, 약 7.43평)의 감정가는 115,000,000원(평당 약 1,548만원)입니다. 최근 거래 사례와 비교 시, 감정가가 시장 가격보다 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다. 특히, 가장 낮은 거래가(8,800만원)를 기준으로 본건 면적(24.56㎡)에 비례 적용 시 약 6,440만원 수준으로 산출되어, 감정가와의 차이가 상당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 시설

성산파출소가 인근에 위치하여 치안 및 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 연체 관리비

2026년 5월 20일 기준, 공용부분에 대한 연체 관리비 내역서(1,472,459원)가 접수되었습니다. 해당 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인 및 반영해야 합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본 건 토지는 준주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역) 등 다수의 토지 이용 제한 및 규제를 받고 있어, 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 법적 권리 외 인수 가능성

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 연체 관리비 인수 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 성산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 성산일출봉 등 관광지와 근접하여 관광객 대상 임대 수요가 있을 수 있습니다. 건물 자체는 2018년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하며, 주변 환경 및 교통 여건은 양호합니다. 그러나 최근 매매 실거래가 대비 감정가가 높게 평가된 점, 상당한 금액의 공용부분 연체 관리비 발생, 그리고 다양한 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성산일출봉 인근 관광지의 입지적 장점

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)

* 주변 근린생활시설 및 교통망 양호

* 최근 실거래가 반영 시 시세 차익 가능성 (감정가 대비 저가 낙찰 시)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 115,000,000원이나, 최근 실거래가를 분석한 결과 평당 가격이 감정가보다 낮게 형성된 사례가 다수 확인되었습니다. 특히, 본건과 유사하거나 더 넓은 면적의 매물이 8,800만원에서 11,800만원 사이에 거래되었습니다.

감정가와 실거래가 간의 차이를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 실거래가 추세를 반영하여 산정하는 것이 합리적입니다. 본건의 전용면적(24.56㎡)과 최근 거래 사례(33.55㎡, 34.56㎡)의 면적 및 가격을 고려했을 때, 약 8,500만원 ~ 9,500만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰과 투자 수익률 확보를 위하여, 공용부분 연체 관리비(147만원 상당) 및 기타 제반 인수 비용을 포함한 총 매수 비용을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 95,000,000원(금구천오백만원)을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.