나이스옥션 법원경매 평택 2025타경897 [1] 경기도 평택시 비전동 43-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "비전1동 행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하고 있으 며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서 제 반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 (1)는 인접토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서‘주상용’건부지로 이용중임. 기호 (3)은 인접토지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 농경지로 이용중임. 기호 (4)는 인접토지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)는 북동측으로 노폭 약 8m 내외, 북서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 접함. 본건 기호(3)는 남동측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하며, 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함. 본건 기호(4)는 북동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(3),(4) 지상에 소유자 미상의 다량의 수목이 소재하나 이에 구애됨이 없이 평가하였으며, 평가외 하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 본건 토지 기호 (1),(3),(4)에 공통으로 접한 도로는 사유지로서 공유지분 토지이나 본건 평가 목록에 제시되어 있지 아니하여 별도로 평가하지 아니하였는바 경매 진행시 재확인 및 유의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 경사지붕 4층 건물로서 (사용승인일 : 2019년 02월 01일) 외벽: 치장벽돌, 몰탈위 페인팅, 강화유리 마감 등. 창호: 새시 창호마감 임.

이용상태

기호(2)는 주상용으로 이용중임.

설비내역

기호(2)는 기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있는 것으로 탐문 조사됨.

부합물 및 종물

제시외㉠ 옥탑 (다락)이 소재함.(후첨 "건축물현황도" 참조) (후첨 "건축물현황도","사진" 참조) 제시외㉠은 탐문조사, 평가사례, 관련공부 및 목측에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였는바 평가 목적 및 일반 거래 관행 등을 참작하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 및 유의하시기 바람.

공부와의 차이

베란다, 난간, 차양 등 건물에 부합된 부합물은 주된 건물에 포함 평가하였으니, 경매진행시 재확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1 지상에 소재하는 부대시설인 바닥포장, 담장, 잔디, 수목 등은 거래관행을 참작하여 감정평가하였음
3.목록2 위생설비, 난방, 전기설비 등 및 기타 부대설비는 부합물로 평가에 포함됨
4.목록2 제시외로 평가한 "3층 옥탑"은 "다락"이라고 탐문조사되고 평가에 반영함
5.목록3, 4 지상에 소재하는 비닐하우스, 목록4 지상에 소재하는 컨테이너, 간이시설물 등은 매각에서 제외함
6.목록3, 4는 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
7.목록3,4 지상에 소재하는 다량의 수목은 평가에서 제외함
8.목록1,3,4에 접하는 도로는 사유지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경897 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 43-8

용도: 근린생활시설, 단독주택

감정가: 7,516,786,760원

토지면적: 7129.00㎡ (약 2157평)

건물면적: 646.90㎡ (약 195.7평)

건물 제시외면적: 44.22㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 세종코퍼레이션

감정평가요약:

- 토지: 주상용 건부지 및 농경지로 이용 중

- 건물: 철근콘크리트구조, 경사지붕 4층 건물(2019년 02월 01일 사용승인), 주상용으로 이용 중. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비 갖춤.

건축물표제부 요약:

- 건물명: (정보 없음)

- 주용도: 제2종근린생활시설

- 부속용도: 단독주택

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 4층

- 사용승인일: 2019년 02월 01일

- 연면적: 646.90㎡

- 건폐율: 18.3%

- 용적률: 47.99%

- 최초 허가 일자: 2017년 08월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "비전1동 행정복지센터" 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태:

- 기호(1) 토지: 북동측 약 8m, 북서측 약 4m 포장도로에 접함.

- 기호(3) 토지: 남동측 약 30m, 북동측 약 8m 포장도로에 접함.

- 기호(4) 토지: 북동측 약 4m 포장도로에 접함.

* 도로 관련 특이사항: 목록 1, 3, 4에 접하는 도로는 사유지로서, 경매 진행 시 재확인 및 유의가 필요함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 생산녹지지역

- 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)

- 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25., 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

* 주변 개발 계획: 평택시는 2040년 계획인구를 105만 4천 명으로 설정하고, 삼성전자 평택캠퍼스, 브레인시티, 고덕국제신도시 등 대규모 개발 사업을 추진하며 빠르게 성장하는 도시로 발전하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 11월 24일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권 (을11, 을12, 건물 을5, 을6)이 말소기준권리임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 "지상권개요:"로 표기되어 있으나, 구체적인 지상권 존재 여부 및 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요함.

* 등기부채권 총액: 6,090,000,000원 (평택축산업협동조합 42.9억원 + 주식회사 세종코퍼레이션 18억원).

* 채권자 (경매 신청인): 주식회사 세종코퍼레이션 (2025년 10월 30일 접수된 임의경매, 갑9).

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 임대차 관계: 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 형성 가능성이 있음.

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 및 단독주택으로 등재되어 있으며, 현재 주상용으로 이용 중임.

* 상권 특징: 주변에 주거 시설이 있어 근린생활시설로서의 기본적인 수요는 확보될 것으로 보임. 생산녹지지역으로 묶여 있으나, 평택시의 지속적인 도시 개발 계획에 따라 향후 상권 확장 가능성도 존재함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: "비전1동 행정복지센터"가 인근에 소재하며, 주변 주거 단지 및 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능함.

* 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능함.

* 교육/의료: (제공된 정보 내에 상세 내용 없음. 인근 지역 조사 필요.)

* 주변 환경: 주택, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 도시와 자연이 결합된 형태를 보임.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 목록 3, 4 토지는 농지로서, 농지취득자격증명이 필요한 물건임. 미제출 시 매수보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비해야 함.

* 사유지 도로: 목록 1, 3, 4 토지에 접하는 도로가 사유지이며, 해당 지분은 본건 평가 목록에 포함되지 않아 별도 확인이 필요함. 이는 건물 접근 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있음.

* 매각 제외 물건: 목록 3, 4 토지 지상의 비닐하우스, 컨테이너, 간이시설물 등은 매각에서 제외되므로, 현황 파악 시 유의해야 함.

* 평가 제외 물건: 목록 3, 4 토지 지상의 다량 수목은 평가에서 제외되었음.

* 임대차 관계 미상: 임차인 현황에 보증금 합계가 0원으로 되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상인 점은 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등 주의가 필요함.

* 토지거래허가구역: 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설 등) 관련 직접적인 언급은 없으나, 평택시의 신규 폐기물 처리 시설(평택에코센터 등) 관련 개발 계획이 있으므로, 해당 물건지와의 거리 및 영향을 개별적으로 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치한 토지와 건물 일괄 매각 건으로, 총 7,129㎡의 넓은 토지 위에 2019년에 신축된 4층 근린생활시설 및 단독주택 건물이 소재하고 있습니다. 감정가는 약 75억 원 수준입니다.

말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 소멸 예정으로 권리관계는 비교적 명확하나, 농지취득자격증명 필요, 사유지 도로 문제, 임대차 관계 미상 등 확인 및 해결해야 할 사항들이 존재합니다.

생산녹지지역이라는 점과 평택시의 활발한 도시 개발 상황을 고려할 때, 장기적인 관점에서의 잠재력은 있을 수 있으나, 현재의 토지 이용 제한과 도로 관련 문제, 그리고 농지 관련 규제 등은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 7,129㎡ (약 2157평)의 상당한 면적을 확보하고 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 건물 자체의 노후화 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

* 평택시의 성장 잠재력: 지속적인 개발 사업이 진행 중인 평택시의 도시 성장과 함께 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 단독주택 용도로 활용 가능하여 다양한 사업 구상에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 7,516,786,760원입니다. 예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 분석 결과, 시장 가치, 경매 시장에서의 경쟁률, 향후 투입될 비용(농지취득자격증명 발급 비용, 도로 사용 관련 비용 등) 및 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로 유찰 시 감정가의 일정 비율(예: 70~80%) 이하로 시작될 수 있으나, 이는 시장 상황 및 법원 결정에 따라 달라집니다. 보증금(매수신청 보증금)은 최저매각가격의 10%입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 더불어 전문적인 시세 분석 및 수익성 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.