나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1863 [1] 전라남도 진도군 진도읍 동외리 1183 대영빌라4 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

진도군 진도읍 쌍정리 소재 '진도군법원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽:몰탈위페인팅마감, 내벽:벽지마감 등, 창호:새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리,다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 연결되는 노폭 약 3M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도시계획구역,가축사육제한구역(제한구역(모든가축)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역<진도군 전통상업보존구역 지정 및 대규모 준대규모 점포의 등록제한 등에 관한 조례>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

미납관리비 존재여부는 별도 확인 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경1863 (1)

소재지: 전라남도 진도군 진도읍 동외리 1183, 대영빌라4 1층101호

구분: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

면적:

토지: 58.16㎡ (약 17.6평)

건물: 91.94㎡ (약 27.8평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 진OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 연혁

건축물대장상 주요 용도: 창고시설 (건축물표제부 요약 JSON) - *실제 이용 현황과 상이할 수 있음*

실제 이용 현황: 다세대주택 (감정평가서 요약)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 (감정평가서 요약)

준공연도: 2000년 (최근 매매 정보에서 추정)

2. 입지조건

주위환경: 진도군 법원 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대임 (감정평가서 요약).

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임 (감정평가서 요약).

도로상태: 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 연결되는 노폭 약 3M 내외 도로에 접함 (감정평가서 요약).

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축)), 상대보호구역, 전통상업보존구역임 (감정평가서 요약).

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

경매 구분: 부동산 임의 경매 (사건 기본 정보)

말소기준권리: 을8 근저당권 (진도연합새마을금고, 2020-07-28 접수) (집합건물 등기부요약)

총 등기부 채권액: 180,000,000원 (집합건물 등기부요약)

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (물건명세서 참고사항). 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임 (집합건물 등기부요약).

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다 (물건명세서 참고사항, 임차인 현황). 그러나 세부 내역은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2014-10-02

* 배당신고일자: 2025-12-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-06-01

* 대항력: 있음

* 임차인: 허

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-10-02

* 대항력: 없음

임차인 중 보증금 및 차임이 미상이거나, 대항력이 있는 경우 다음과 같은 주의가 필요합니다.

임차인 정 은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 권리 인수 또는 배당 관련하여 별도 확인이 필요합니다.

임차인 박 은 70,000,000원의 보증금과 함께 대항력을 갖추고 있어, 법원 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 보증금 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 진도군 법원 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다 (감정평가서 요약). 주변은 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 상권입니다. 진도군 법원 등 관공서 접근성이 양호하며, 지역 내 기본적인 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설: 진도군 법원이 인근에 위치하며, 지역 내 관공서 및 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 일반적인 수준으로 판단됩니다 (감정평가서 요약).

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 박 (보증금 70,000,000원)과 정 (대항력 있음, 보증금 미상)은 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 박 임차인의 보증금 70,000,000원은 법원 배당 결과에 따라 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 등기부등본에 근저당권 공동담보 목록(을15)이 확인되어, 다른 담보물건과의 연관성 및 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다 (집합건물 등기부요약).

* 미납 관리비: 미납 관리비 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다 (물건명세서 참고사항).

* 건축물대장 주용도 불일치: 감정평가서상 '다세대주택'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상 주용도가 '창고시설'로 되어 있어, 향후 건축물 용도 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다 (건축물표제부 요약 JSON).

7. 종합 의견

본 물건은 진도군 법원 인근의 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 공동담보 사실, 건축물대장상 주용도 불일치 등 권리 분석 및 현황 조사 시 면밀한 검토가 요구되는 물건입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 진도군 법원 인근의 안정적인 주거 지역 내 물건입니다.

* 적정 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 벧엘빌라 (대영빌라4와 동일 단지 혹은 인근 건물로 추정):

* 2025년 5월, 59.58㎡ (약 18평), 4층 거래가: 77,000,000원 (최근 매매 JSON)

* 2026년 4월, 59.58㎡ (약 18평), 1층 거래가: 78,000,000원 (최근 매매 JSON)

* 봉황 빌라 (인근 건물):

* 2026년 5월, 58.88㎡ (약 17.8평), 1층 거래가: 30,000,000원 (최근 매매 JSON)

위 정보들을 종합해 볼 때, 벧엘빌라의 1층 거래가(78,000,000원, 59.58㎡)를 기준으로 평당가(약 1,309,198원/㎡)를 산정하면, 본건의 건물 면적 91.94㎡ 기준 시세는 약 120,360,840원 수준으로 추정됩니다. 봉황 빌라의 거래가는 다른 조건으로 인해 직접적인 비교가 어렵습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가는 105,000,000원입니다.

시세 추정치는 약 120,000,000원 수준입니다.

그러나 본건에는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 70,000,000원이 존재하며, 법원 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 해당 보증금 액수와 대항력 유무를 고려할 때 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 반영하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

본 입찰가는 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 요소를 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 법원 배당표 및 임차인과의 협의 결과 등을 최종적으로 확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.