나이스옥션 법원경매 목포 2025타경545 [1] 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치한 "근화희망타운아파트 제101동 제3층 제306호" 로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 제3층 제306호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 아파트임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 가) 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

2025년 11월 기준 미납관리비 약 700,000원

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경545 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 무OOOOOO (등기부상 무안새마을금고)

1.2. 부동산 정보

소재지: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 101동 3층306호

용도: 아파트

아파트명: 근화희망타운1차

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 62,000,000원

토지면적: 32.09㎡ (약 9.71평)

토지지분: 32.085㎡ (약 9.71평)

건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평) - 전용면적 기준

건물지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

1.5. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물 중 제3층 제306호

사용승인일: 1996년 06월 28일

1.6. 아파트 단지 정보

주소: 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운1차

동수: 3동

세대수: 294세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

주차대수: 총 173대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 목포시 대양동 소재 "목포중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

본건 북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 근화건설주식회사 (1996-07-16)

소유권 이전: 유한회사씨엔케이 (2012-10-18)

근저당: 무안새마을금고 (2012-10-18, 19,500,000원) - 말소기준권리

임의경매: 무안새마을금고 (2025-11-14, 7,144,460원) - 본 경매개시결정

등기부채권 총액: 19,500,000원

3.2. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 무안새마을금고의 근저당(2012-10-18)보다 늦은 시점에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리(예: 소멸되지 않는 지상권 등)는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 지

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019년 1월 2일

대항력: 없음

권리분석상 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 미납 관리비

2025년 11월 기준 미납관리비가 약 700,000원 확인됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 인수 가능성이 있으므로 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납 내역 및 인수 여부를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 학교 및 상가 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업지구와는 거리가 있으나, 지역 내 소비 활동을 위한 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 목포중앙고등학교가 소재합니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

약 700,000원의 미납 관리비가 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 간주될 경우 낙찰자가 부담해야 합니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6.2. 건물 노후화

1996년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 기타

주변에 혐오시설 등 특이사항은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적은 편이나, 미납 관리비 인수 가능성 등 확인이 필요한 사항이 존재합니다. 건물 연식에 따른 유지보수 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 편입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 지역 내 주거 수요를 확보하고 있는 아파트 단지입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 62,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 4월 23일: 59,000,000원 (5층, 전용면적 59.76㎡)

* 2026년 5월 27일: 73,500,000원 (2층, 전용면적 59.76㎡)

* 2026년 6월 25일: 43,000,000원 (1층, 전용면적 59.79㎡)

본 물건은 3층에 위치하며, 최근 거래된 사례들을 종합적으로 고려할 때, 1층 거래 사례(43,000,000원)는 다소 낮은 가격으로 보이며, 2층(73,500,000원) 및 5층(59,000,000원) 거래 가격을 참고할 수 있습니다.

가장 근접한 5층 거래가 59,000,000원이고, 감정가가 62,000,000원임을 감안할 때, 인수해야 할 미납 관리비(약 700,000원)와 기타 부대 비용을 고려하여, 60,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 미납 관리비 인수 여부를 정확히 확인한 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.