나이스옥션 법원경매 평택 2025타경923 [1] 경기도 평택시 고덕동 1887-4 서정타워2차 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '서정리역' 서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시 설, 업무시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재히는 지역으로 주위환경으 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장 및 전철역이 있어 대중교통편의 이 용은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 502호 및 7층 718호로서 외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

기호1 : 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 조사일 현재 필라테스로 이용중임. 기호2 : 업무시설(사무소)이나 조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류 (폭 12m~15m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술 )(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁2016.9.9), 택지개발지구, 토지거래계 약관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포 함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

목록 1.은 임차인이 인접한 503호와 함께 이용 중인 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 평택지원 2025타경923 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕갈평6길 23 (고덕동) 서정타워2차 5층502호

건물 용도: 제2종근린생활시설 (근린생활시설, 업무시설)

감정가: 210,000,000원

토지 면적: 9.57㎡ (약 2.89평)

건물 면적: 38.13㎡ (약 11.53평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 송OOOOOOO (송탄농업협동조합)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕갈평6길 23 (고덕동) 소재 '서정리역' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

건물은 서정타워2차로, 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 5층 502호입니다.

주변으로는 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통은 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 전철역(서정리역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

본 물건이 위치한 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류, 중로3류, 비행안전제6구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. (외국인 주택 취득 시 토지거래계약관한허가구역)

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 10월 25일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차에서 인수되는 권리는 없습니다. 모든 권리(근저당, 근저당, 임의경매, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸됩니다.

따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 02월 21일

* 확정일자: 2023년 02월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 인접한 503호와 함께 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

집합건물 등기부 요약:

등기부상 모든 권리(소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류)가 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 307,107,159원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 평택시 고덕동 서정타워2차는 서정리역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달한 지역에 소재합니다.

고덕국제화지구 개발과 연계되어 향후 상권 활성화 잠재력이 기대됩니다.

본 물건(502호)은 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도이나, 현재 필라테스 업종으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 주거 단지가 혼재하고 있어 다양한 업종의 수요가 예상됩니다.

지도 확인 결과, 물건지 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 서정리역(1호선) 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 인근에 상업 시설 및 공원이 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경: 아파트 단지와 업무 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 확보될 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 502호는 현재 임차인이 인접한 503호와 함께 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상 현황이 다를 수 있으며, 명도 과정에서 추가적인 협의나 명도 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 기호2(718호)는 업무시설(사무소)로 조사되었으나 현재 공실 상태입니다. 본 물건 또한 향후 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

본 물건이 위치한 지역은 택지개발지구 내에 있으며, 비행안전제6구역으로 지정되어 있습니다. 향후 개발 계획 변경이나 건축 관련 제한사항 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 평택시 고덕갈평6길 23 (고덕동) 서정타워2차 5층502호로, 서정리역 인근의 경쟁력 있는 입지에 소재하는 제2종근린생활시설입니다.

권리상 안전하며, 인수되는 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 임차인이 인접 호실과 함께 사용하고 있다는 점과 향후 공실 위험 가능성은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

신중한 권리 분석과 더불어 현장 조사 및 시장 조사를 통해 가치를 재평가하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

서정리역 초역세권 입지로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

고덕국제화지구 개발의 수혜를 받을 수 있는 지역적 이점을 가지고 있습니다.

소형 면적의 근린상가로 소액 투자 접근이 가능하며, 업종 전환 및 임대 용이성이 있습니다.

권리 관계가 깨끗하여 안전하게 취득 후 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세, 경쟁률, 명도 비용, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

향후 공실 위험 및 임차인 명도 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여 전략적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

(추정 범위: 약 168,000,000원 ~ 189,000,000원)

상기 예상 입찰가는 참고용이며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 물건 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.