나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53710 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '안산시청' 남동측 인근에 위치하며 주위는 상업.업무시설, 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선 '중앙역' 및 '고잔역'이 소재하여 제반 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 4층 406호로서, 외벽 : 석재붙임 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 (탐문사항) 창호 : 샷쉬 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 제형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구 (공용), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산 도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리 권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통 정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건의 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)인바, 주거용 여부를 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53710 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 4층406호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 96,000,000원

* 토지 면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

* 건물 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '안산시청' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상업.업무시설, 각종 근린생활시설 및 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 수인분당선 '중앙역' 및 '고잔역'이 소재하여 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 갑3. 압류 (강동세무서장, 2024-10-23) 입니다.

* 인수/소멸 권리:

말소기준권리보다 선순위인 을1. 주택임차권 (박수현, 2025-05-20 접수)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 외의 권리들은 말소기준권리에 의해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박수현

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-05-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 권리분석 요약:

본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어 보증금 115,000,000원 중 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 등기상 '인수'로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

본건이 소재한 고잔동 일대는 안산시청을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구로, 다양한 편의시설과 주거시설이 밀집해 있습니다.

* 상권 분석:

오피스텔 및 근린생활시설 용도가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 중앙역과 고잔역 인근으로 유동인구가 많아 상업적 가치가 높게 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

단지 인근에 상업시설, 금융기관, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경:

안산시청, 문화예술의전당 등 공공시설이 인접해 있으며, 아파트 단지와 학교가 주변에 위치하여 주거 환경 및 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 (인수 부담):

가장 큰 리스크는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 115,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 매수 금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 오피스텔 용도 (주거용 확인 필요):

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 사용되고 있을 가능성이 있습니다. 주거용으로 사용 시에도 별도 확인이 필요합니다.

* 기타 (토지 이용 계획 등):

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다양한 도시계획상의 제한을 받고 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 해당하여 일반적인 매수에는 크게 영향이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높아, 실질적인 총 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 권리 분석 및 현장 답사를 통해 추가적인 정보를 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 안산시청 인근의 중심 상업지역으로 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 미래 가치: 지역 개발 계획 및 도시화 진행에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* (주의) 저가 매수 기회: 높은 인수 부담으로 인해 일반 매매 시장보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 단, 인수 부담금을 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 96,000,000원이나, 선순위 임차인의 보증금 115,000,000원 인수 가능성을 고려할 때, 실제 총 취득 비용이 시장가치를 초과할 위험이 높습니다. 따라서 매우 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 비슷한 면적의 오피스텔은 75,000,000원에서 90,000,000원 사이에 거래되었습니다.

감정가의 약 65% 수준으로 보수적으로 산정한 예상 입찰가는 62,400,000원입니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인의 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제로는 인수되는 보증금(115,000,000원)을 합산한 총 비용이 예상됩니다. 따라서 총 부담액이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주변 시설 검색 결과:

해당 물건지 주변에서 특별한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 안산시청, 중앙역, 고잔역 등과 인접하여 생활 환경은 비교적 양호한 편입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.