나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53743 [1] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧지구대' 남동측 인접에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제비동 제1층 제114호 외 2개호수로서, 외벽 : 인조석붙임 마감 등, 내벽 : 가벽위 페인팅 마감, 인테리어 마감 등, 창호 : 전면 칼라금속샷시 강화유리 전시창 및 후면 스텐금속샷시 강화유리 전시창 임.

이용상태

-일련번호 가 : 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 현황 공실상태임. -일련번호 나 : 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 상호명 '냠냠족발&보쌈'으로 이용중 임. -일련번호 다 : 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 상호명 '런드리킹'으로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 실내소화전설비, 스프링클러설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 약 25미터, 북동측으로 약 16미터, 남서측으로 약 15미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경53743 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북부천새마을금고 (북OOOOOOO)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233, 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층 114호

(도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로264번길 50 (배곧동))

용도: 근린상가

감정가: 747,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 11.93㎡ (약 3.61평)

토지 지분: 11.9275㎡ (약 3.61평)

건물 면적: 59.74㎡ (약 18.07평)

건물 지분: 59.74㎡ (약 18.07평)

1.4. 건물 구조 및 이용 현황

건물 구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 비동 1층 114호

내부 구성 및 이용 상태:

* 공부상 제2종근린생활시설(부동산중개사무소)이며, 현황 공실 상태인 구역이 있습니다.

* 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 현황 '냠냠족발&보쌈' 상호로 이용 중인 구역이 있습니다.

* 공부상 제1종근린생활시설(휴게음식점)이며, 현황 '런드리킹' 상호로 이용 중인 구역이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, '배곧지구대'에서 남동측으로 인접해 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가지대로, 성숙된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북서측 약 25미터, 북동측 약 16미터, 남서측 약 15미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 19일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

해당 경매 개시 결정 등기(갑6)는 북부천새마을금고에 의해 2025년 11월 14일에 접수되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 없습니다.

감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지와 오피스텔이 밀집한 주거 배후 단지와 근린생활시설, 업무시설이 혼재된 복합 상권입니다. 상권은 성숙 단계에 있으며, 안정적인 유동인구 확보가 기대됩니다.

4.2. 업종 분포

현재 임차인이 운영 중인 '냠냠족발&보쌈' (소매점)과 '런드리킹' (휴게음식점)은 생활 밀착형 업종으로, 지역 주민들의 수요에 부응하고 있습니다. 공실 상태인 부동산중개사무소 구역은 새로운 임차인 확보 시 추가 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

주변에 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 위치하여 주거 수요가 풍부합니다. 또한, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 직주근접 효과와 함께 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 버스 정류장 이용이 편리하여 대중교통 접근성이 좋습니다. 차량 접근성 또한 우수하며, 도로망이 잘 구축되어 있습니다. 상가 밀집 지역에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역을 조사한 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관련

임대 관계가 미상으로, 현황 공실인 구역(부동산중개사무소) 외 나머지 구역의 임대차 계약 내용이나 특이사항을 추가 확인하는 것이 좋습니다. 다만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 인수 부담은 없습니다.

6.2. 공실 및 경쟁

현재 공실 상태인 부동산중개사무소 구역에 대한 시장 수요 분석 및 임대 경쟁력 확보 방안이 필요합니다. 또한, 주변에 유사 업종과의 경쟁 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 배곧 신도시의 발달된 상업 및 주거 지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확하며, 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 진입이 용이합니다. 현재 운영 중인 업종과 공실 구역을 고려할 때, 향후 임대 수익 창출 및 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 배곧 신도시 내 우수한 입지 조건 (주거 및 상업 혼재)

* 명확한 권리 관계 및 임차 보증금 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원)

* 지역 내 수요 기반 업종 운영 중 (족발/보쌈, 세탁소)

* 공실 구역(부동산중개사무소)의 임대 수익 추가 확보 가능성

* 편리한 교통 환경 및 도로 접근성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 시세, 임대 수익률 분석, 향후 시장 전망 등 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.