나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64741 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-14 덕이동다세대주건축물 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태공감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 제2층 제201호로서, 외벽: 석재붙임 및 벽돌마감, 판넬마감 등, 창호: 새시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임. 기호2토지: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 임.

공부와의 차이

본건은 공부상 명칭이 덕이동다세대주건축물 제2동이나 외관 표시상 B-2으로 표기되어 있으니 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 명칭은 제2동이나 현황 외관 표시상 B-2로 표기되어 있음
2. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-14번지에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64741 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 194,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 건물 정보

본건의 토지 면적은 55.38㎡ (약 16.75평)이며, 토지 지분 면적 또한 55.382㎡ (약 16.75평)입니다.

건물 면적은 53.66㎡ (약 16.23평)이며, 건물 지분 면적은 53.659㎡ (약 16.23평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제2층 제201호입니다.

건축물대장상으로는 2016년에 사용승인되었으며, 주된 용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

외벽은 석재붙임 및 벽돌마감, 판넬마감 등이며, 창호는 새시창호입니다.

1.3. 매각 정보

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 채권 총액은 255,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 유사 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 북동측의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 4월 18일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 을1: 김지혜 주택임차권 (2023.06.07. 접수, 255,000,000원)

- 갑5: 국민건강보험공단 압류 (2023.04.18. 접수)

- 갑6: 인천지방검찰청 압류 (2024.12.24. 접수)

- 갑7: 주택도시보증공사 강제경매 (2025.11.13. 접수, 255,000,000원)

3.2. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김지혜

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-20

확정일자: 2021-03-10

배당신고일자: 2023-06-07

대항력: 없음

참고사항: 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의합니다.

* 임차인: 백정현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-21

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

상기 임차인 현황 및 물건명세서에 따르면, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 김지혜 임차인의 보증금반환청구권은 포기되었으며 임차권등기 말소에도 동의하였습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 덕이동 지역은 다세대주택 밀집 지역과 함께 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 복합적인 성격을 띕니다.

주변에 교육시설(고양예술고등학교)이 인접해 있어 관련 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

상세한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공된 자료 내에 명시되어 있지 않으나, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 잠재적 리스크

* 공부상 명칭과 현황 표기 차이: 공부상 명칭은 제2동이나 현황 외관 표시상 B-2로 표기되어 있어, 현장 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 일부 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경의 다양성: 주거 지역 외에 농경지, 임야 등이 혼재하여 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 비록 인수되는 임차보증금은 없으나, 임차인 관련 내용이므로 최종 잔금 납부 시점까지 관련 변동 사항을 재확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근인 2016년에 건축된 건물입니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건으로, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 확약으로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다.

해당 호실은 2층에 위치하며, 전용면적 약 16.23평 (53.66㎡)으로 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

주변 환경은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하지만, 이는 신중한 고려를 통해 투자 결정을 내릴 수 있는 부분입니다.

전반적으로 권리상 큰 문제는 없으며, 인수되는 보증금이 없다는 점에서 메리트가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 없음: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건축된 지 오래되지 않아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 토지 가치 상승에 따른 이점을 누릴 수 있습니다.

* 강제경매: 채권자의 신청에 의해 진행되는 강제경매로, 채무 변제를 위한 매각 절차입니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역의 유사 면적(전용면적 약 51㎡ 내외) 다세대주택의 최근 실거래가는 2026년 6월 기준 11,000만원에서 16,500만원 사이로 분포합니다.

본 물건의 감정가는 194,000,000원으로, 최근 실거래가 범위의 상단 또는 그 이상에 해당합니다.

이러한 점을 고려할 때, 1차 경매 진행 시 감정가 이하 또는 근접한 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

특히 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 입찰가를 산정할 때 큰 이점으로 작용합니다.

8.2. 예상 입찰가

최근 실거래가 범위를 고려하고, 감정가와 인수 부담금 없음이라는 장점을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본 물건의 전용면적(약 16.23평) 및 건물 연식, 그리고 인수 보증금 없음을 감안할 때, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 본 입찰가 산정은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.