나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51668 [1] 전라남도 목포시 용당동 961-51 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 용당동 소재 '목상고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로, 북동측으로 소폭의 보행자 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방재지구, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각. 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 행사 제한).
지상의 제시외 건물은 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본사항

2.

* 사건번호: 목포지원 2025타경51668 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 용당동 961-51

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOO

* 매각대상: 토지 지분 매각 (62㎡)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 특별매각조건 있음 (공유자우선매수권 1회로 행사 제한).

1.2. 토지 현황

2.

* 용도: 대지

* 총 토지면적: 248.00㎡ (약 75.02평)

* 매각 토지 지분: 62㎡ (약 18.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 형태: 부정형 평지

* 토지 이용 상태: 주상용 건부지로 이용 중

* 토지 이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 방재지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.3. 건물 현황

2.

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축물대장 정보: 제공된 정보 없음.

* 비고: 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외됨.

1.4. 감정가 및 매각 정보

2.

* 감정가: 73,780,000원 (전체 토지 기준 추정)

* 주요 매각 조건:

* 지분매각

* 공유자우선매수권 1회 행사 제한

* 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 있음.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

* 전라남도 목포시 용당동 소재 '목상고등학교' 남측 인근에 위치.

* 주변은 단독주택, 학교, 각종 근린생활시설 등으로 이루어진 주상 혼용지대.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

2.

* 차량 접근 가능.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건 보통.

2.3. 도로 상황

2.

* 본건 남서측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접함.

* 북동측으로 소폭의 보행자 도로에 접함.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

2.

* 소유권 이전: 김승남 (1987년 11월 7일), 김경모 외 3명 (협의분할에 의한 상속, 2019년 3월 8일)

* 말소기준권리: 2025년 11월 17일 접수, 김자령 지분 강제경매 (권리자: 주식회사교원)

3.2. 임차인 현황

2.

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 3월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

3.3. 인수되는 권리

2.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 임차인 정보상 대항력 있는 임차인이 없으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 가능성 있음)

4. 상권분석

2.

* 본 물건은 목상고등학교 인근의 일반상업지역 내에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 상업 활동 가능성이 있으나, 주변 지역의 상권 활성화 정도, 경쟁 업종, 배후 수요 등에 대한 구체적인 분석이 필요함.

* 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 상권 분석 시 지역적 특성을 고려해야 함.

5. 생활정보

2.

* 주변 편의시설: 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육 시설: 목상고등학교가 인근에 위치. 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 교육 환경 보호 규정 확인 필요.

* 주거 환경: 단독주택 및 주상복합 지역으로 형성되어 있으며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

2.

* 지분 매각: 전체 토지의 일부만 매각되므로, 다른 공유자와의 소유권 관계 설정 및 토지 이용 계획 수립에 제약이 발생할 수 있음.

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 토지 이용 및 소유권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있음. 이로 인한 권리 행사 및 토지 활용에 대한 상세한 법률적 검토가 필수적임.

* 공유자우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받지 못할 수 있으며, 해당 권리 행사가 1회로 제한됨.

* 건축물대장 정보 부재: 건축물 현황에 대한 구체적인 정보가 부족하여, 건물과의 관계 설정 및 향후 건축 관련 계획 수립 시 정보 부족으로 인한 난관이 예상됨.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 목포시 용당동의 일반상업지역 내 토지 지분 경매 물건으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준임.

* 그러나 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성 등 명확한 리스크 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 법정지상권 관련 사항은 토지 이용 및 소유권 행사에 중대한 영향을 미치므로, 상세한 법률 검토를 반드시 선행해야 함.

* 공유자우선매수권 행사 가능성도 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

2.

* 일반상업지역 내 토지 지분으로서, 향후 지역 개발 또는 재건축 시 잠재적 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음.

* 인근 학교 및 근린생활시설 분포로 인한 지역 내 안정적인 수요 기대.

* (상기 언급된 리스크 요인 해결 및 전략적 접근 시)

9. 예상 입찰가

2.

* 감정가: 73,780,000원 (전체 토지 기준 추정)

* 매각 대상: 토지 지분 62㎡ (전체 면적의 약 25%)

* 총 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건은 지분 매각, 법정지상권 성립 가능성 등의 복합적인 리스크 요인을 가지고 있어, 매우 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가는 전체 토지 기준으로 추정될 수 있으며, 매각되는 지분의 실제 가치는 비례적이지 않을 수 있음.

* 법정지상권으로 인한 토지 이용 제한 가능성을 고려하여, 감정가 대비 상당히 낮은 비율로 입찰가를 책정하는 것이 합리적일 수 있음.

* 최종 입찰가 결정 시에는 공유자우선매수권 행사 여부, 해당 지역의 실제 부동산 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 그리고 무엇보다 법률 전문가와의 상담을 통한 명확한 법리적 검토 결과가 반영되어야 함.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 반드시 추가적인 현장 조사 및 법률 분석을 거친 후 신중하게 결정해야 함.

* 투자자는 해당 물건의 고유 리스크를 충분히 인지하고, 법률 전문가와 상의하여 최종 입찰 전략을 수립할 것을 권고함.

* 지분 매각 시 권리 행사의 제약이 크다는 점을 감안하여, 전체 토지 시세 대비 낮은 가격으로 접근하는 것이 일반적인 전략임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.