나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42916 [1] 경기도 평택시 고덕동 2628-4 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕산 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 남측 인근에 위치하며 본건 주위는 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 본건 인근 노변에 버스정류장이 소재하는등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 단독주택(다가구주택)건부지임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고덕11유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(율포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법 인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

제시목록 외의 물건

후면 "건물감정평가요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서 외벽 : 벽돌치장 및 외장타일붙임등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 칼라새시 이중창호임.

이용상태

다가구주택(각층 1가구)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 개별난방설비, 승강기설비등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"와 같이 제시외종물 기호㉠이 다락이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 평택지원 2025타경42916 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2628-4

용도: 다가구주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 2,018,602,340원

토지면적: 258.30㎡ (약 78.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 317.89㎡ (약 96.19평)

건물 제시외면적: 61.40㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통환경

차량 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 세장형 평지의 토지로서 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

용도지역: 제1종일반주거지역

지구단위계획구역: 고덕국제화지구

도로: 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축 사육제한구역, 상대보호구역(고덕11유치원, 율포초등학교), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25., 외국인 주택 취득 시)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

최초 소유권 보존은 한국토지주택공사이며, 이후 주식회사서로법률경매로 소유권이 이전되었습니다. 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을5, 2023-03-17, 954,000,000원) 등 채무액 총 1,542,000,000원이 등기부채권 총액으로 확인됩니다. 본 경매는 단원신용협동조합의 신청으로 개시되었으며, 매각으로 인해 위 근저당권 및 압류 등기(평택시)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

건물의 최초 소유권 보존은 주식회사서로법률경매이며, 토지 등기부와 마찬가지로 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1, 2023-12-19, 954,000,000원)이 말소기준권리입니다. 건물 또한 총 채무액 1,542,000,000원 상당의 근저당권 및 압류 등이 등기되어 있으며, 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-09-23

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 안

보증금: 50,000,000원, 차임: 115,000원

전입일자: 2025-01-14, 확정일자: 2025-01-14

배당신고일자: 2025-12-10

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원, 차임: 1,200,000원

전입일자: 2025-09-02, 확정일자: 2026-02-03

배당신고일자: 2026-02-03

대항력: 없음

권리분석: 인수되는 보증금 없음.

3.4. 인수되는 권리

일괄매각으로 제시외 건물(다락)이 포함되며, 매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

고덕신도시는 삼성전자 반도체 단지를 중심으로 개발이 진행되었으며, 대규모 산업단지 배후수요와 함께 1인 가구 증가 추세에 따라 주거 및 상업 시설이 확충되고 있습니다. 본건 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능할 것으로 보입니다. 또한, 향후 지역 개발 계획에 따른 추가적인 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 율포초등학교가 소재하며, 고덕11유치원 등 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 마트, 시장 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대차 계약 세부 내용 및 보증금, 차임에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다.)

6.2. 개발 계획 및 규제

본건은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구) 등으로 지정되어 있으며, 향후 개발 및 건축 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 또한, 고덕동 지역 내 평택준법지원센터 건립 계획이 주민 반발에 부딪힌 사례가 있어, 향후 지역 개발 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 유무

조사된 바에 따르면, 본건 주소지 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 고덕면 일대에 환경기초시설(평택에코센터)이 운영 중인 것으로 파악되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 다가구주택으로, 삼성전자 등 산업단지 개발과 함께 인구가 유입되고 있는 지역입니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 감정가액 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 권리관계는 명확히 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황에 대한 보다 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 산업단지 배후수요: 삼성전자 등 산업단지 인근으로 풍부한 임대수요 기대.

* 지역 개발 잠재력: 고덕국제화지구 등 지속적인 개발 계획으로 인한 가치 상승 가능성.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 대부분의 권리 소멸 예상, 인수되는 권리 없음.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되므로, 감정가액 2,018,602,340원을 기준으로 향후 시세 조사 및 주변 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 최소 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.