나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42918 [1] 경기도 평택시 고덕동 2633-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

·본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 다가구주택, 아파트단지, 나지, 하천 등이 혼재된 지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 보통임.

형태 및 이용상태

·정방형에 유사한 사다리형, 평지로서 건부지(다가구주택)로 이용 중임.

인접 도로상태

·본건 북서측, 남동측에서 포장도로 및 남서측에서 특수도로(보행자 전용도로)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고덕11유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임. · 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층의 건물로서 ·외벽 : 화강석재 등 마감.(별지 사진 참조) ·내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 등 마감 ·창호 : 샷시창호임.(사용승인일 : 2024.01.24)

이용상태

-.조사일 현재 다가구주택-3으로 이용중임. -.거주인 등의 부재 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

-.위생·급배수시설, 가스보일러에 의한 난방시설, 승강기시설, 화재탐지시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.본건 건물의 3층부분에 다락이 설치되어 있는 것으로 탐문됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임. ·본건물의 구조, 면적 등은 건축물관리대장 등을 기준하였으므로 참고바람.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 평택지원 2025타경42918 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2633-1 (신주소: 경기도 평택시 함박산6길 11)

용도: 다가구주택

감정가: 1,792,734,700원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 단원신용협동조합

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 234.40㎡ (약 70.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 313.65㎡ (약 94.88평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 3층

주요 용도: 단독주택 (다가구주택-3가구)

사용승인일: 2024년 01월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 아파트단지, 나지, 하천 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 고덕국제화지구 내에 위치하여 향후 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 주요 간선도로 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북서측 및 남동측으로 포장도로가 접해 있으며, 남서측으로는 특수도로(보행자 전용도로)와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

등기구분: 갑1, 접수일자: 2022-03-22, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 한국토지주택공사

등기구분: 갑2, 접수일자: 2022-05-20, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 주식회사서로법률경매, 비고: 매매

등기구분: 을1, 접수일자: 2023-03-17, 권리종류: 근저당, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 885,600,000원, 비고: 말소기준권리

등기구분: 을2, 접수일자: 2024-02-07, 권리종류: 근저당, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 540,000,000원, 비고: 말소

등기구분: 갑3, 접수일자: 2025-11-06, 권리종류: 임의경매, 권리자: 단원신용협동조합, 권리금액: 1,220,380,206원, 비고: 수원지방법원 평택지원의 임의경매개시결정(2025타경42918)

등기부채권 총액: 1,425,600,000원

3.2. 등기부 현황 (건물)

등기구분: 갑1, 접수일자: 2024-02-07, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 주식회사서로법률경매

등기구분: 을1, 접수일자: 2024-02-07, 권리종류: 근저당, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 885,600,000원, 비고: 말소기준권리

등기구분: 을2, 접수일자: 2024-02-07, 권리종류: 근저당, 권리자: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 권리금액: 540,000,000원, 비고: 말소

등기구분: 갑2, 접수일자: 2025-11-06, 권리종류: 임의경매, 권리자: 단원신용협동조합, 권리금액: 1,220,380,206원, 비고: 수원지방법원 평택지원의 임의경매개시결정(2025타경42918)

등기구분: 을3, 접수일자: 2026-01-27, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김성일, 권리금액: 5,000,000원, 말소: 인수, 비고: 확정일자: 2024-06-10

등기부채권 총액: 1,430,600,000원 (김성일 임차권 포함)

3.3. 말소기준권리 분석

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 3월 17일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 7일 접수된 동일한 근저당권입니다. 경매 신청 채권자인 단원신용협동조합의 임의경매개시결정 및 본건의 근저당권자 등이 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 분석

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-18, 대항력 없음.

* 남 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-31, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-03-17, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2025-06-16, 확정일자 2025-06-11, 배당신고일자 2025-12-26, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-27, 확정일자 2024-06-10, 배당신고일자 2026-01-27, 대항력 없음.

* 비고: 건물 등기부상 해당 임차인(김 )의 주택임차권이 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 보증금 5,000,000원을 추가로 부담해야 함을 의미합니다. 확정일자(2024-06-10)가 건물 등기부상 말소기준권리(2024-02-07)보다 선순위로 보이나, '인수'로 명시된 점을 반드시 재확인해야 합니다.

3.5. 인수되는 권리 (보증금)

* 인수되는 총 보증금: 5,000,000원 (임차인: 김 )

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 다가구주택, 아파트단지 등이 혼재된 주거 지역으로, 율포초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 고덕국제화지구 개발의 주요 지역에 속해 있어, 지구 내 인프라 확충 및 삼성전자 투자 등으로 인한 배후 수요 증가가 기대됩니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 학교, 공원 등이 있으며, 대중교통 이용이 가능합니다. 함박산공원, 평택아트센터 등 문화·휴식 공간이 조성되고 있어 생활 환경 개선이 이루어지고 있습니다. 상업시설은 지구 개발에 따라 점차 확충될 것으로 보입니다.

4.3. 교육 시설

* 율포초등학교가 본건 남측 인근에 위치합니다.

* 토지이용계획상 상대보호구역(고덕11유치원)으로 지정되어 있어 교육 관련 법규 준수가 필요합니다.

4.4. 주변 환경 (혐오시설 검토)

본건 주변 지역은 주거용 건물과 녹지, 하천 등이 혼재된 환경입니다. 현재까지 조사된 정보 및 관련 검색 결과만으로는 본건과 인접하여 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 심각한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설)이 소재한다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 인수 보증금: 김 임차인의 보증금 5,000,000원은 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차권의 정확한 법적 지위 및 인수 여부는 반드시 등기부 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다.

5.2. 물리적 리스크 (건물 상태, 경계)

* 내부 상태 미확인: 거주인 부재로 인해 건물 내부 조사가 불가능하여, 실제 건물 상태(마감재, 설비, 하자 등)를 사전에 파악하기 어렵습니다. 경매 진행 시 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 경계 확인 필요: 인접지와의 경계 확인이 필요하다는 점은 토지 경계 관련 분쟁의 잠재적 가능성을 시사합니다.

5.3. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로(폭 8m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시) 등으로 지정되어 있습니다. 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동의 다가구주택으로, 2024년 사용승인된 신축 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다. 고덕국제화지구의 개발 잠재력과 율포초등학교 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 매수인에게 인수되는 500만원의 임차 보증금, 건물 내부 상태 미확인, 토지 경계 확인 필요성, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한 사항들이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 장래성: 고덕국제화지구 개발 가속화 및 삼성전자 투자 등으로 인한 시세 상승 및 임대 수요 증가 기대.

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태의 건물 활용 가능.

* 다가구 주택: 임대 수익 창출 및 다가구 구조를 활용한 수익 실현 가능성.

* 입지: 초등학교 인접, 주거 환경 양호.

8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 1,792,734,700원입니다.

매수인에게 인수되는 임차 보증금 5,000,000원을 추가 비용으로 고려해야 합니다.

예상 입찰가는 위 감정가, 인수되는 보증금, 물건의 현황, 권리 관계, 향후 시장 전망, 응찰자들의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.