나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34367 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 104동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "신가중학교" 남동측 인근에 위치하며, 본건 부근은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리벽식구조 모임지붕 지하1층/지상20층 중 제104동 제15층 제1505호로서, (사용승인일: 2001.05.11) 외벽 : 몰탈위페인팅 등, 창호 : 하이새시창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복6차선의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2016-12-29), 상대보호구역(2017-12-26)(광주광역시서부교육청고시), 절대보호구역(2016-12-29), 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구(완료), 중점경관관리구역(2023-07-20)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경34367 (1)

* 소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 풍영리버빌아파트 104동 15층1505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 253,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 박OO

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 44.78㎡ (약 13.55평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "신가중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 본건 남측으로 왕복 6차선의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로(폭 25m~30m), 도로, 소로(폭 10m~12m, 8m~10m), 중로(폭 15m~20m) 등 다양한 폭원의 도로와 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제2구역, 택지개발지구(완료), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

2.4. 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본건의 말소기준권리는 2015년 7월 17일 접수된 북동신용협동조합의 근저당권(을13, 24,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 을구 및 병구 권리, 그리고 임의경매 개시결정(채권자: 박찬성, 2025-02-26 접수, 100,000,000원 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 집합건물 등기부상 소유권은 문광진 씨에게 이전되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

3.3. 총 채무액

* 등기부 채권 총액은 411,800,000원입니다. (24,000,000원 + 139,800,000원 + 60,000,000원 + 100,000,000원 + 88,000,000원)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 상권 특성

* 본건이 위치한 신창동 일대는 다수의 아파트 단지와 주택이 밀집한 대표적인 주거 지역입니다.

* 생활 편의시설 및 학군이 비교적 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 단지 내외에 근린생활시설, 학교(신가중학교 등), 공공시설 등이 분포하여 생활이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

* 아파트명: 풍영리버빌아파트

* 주소: 광주광역시 광산구 신창동 1108-1 (신축 도로명: 수등로 287)

* 준공 연도: 2001년 5월 11일 (사용승인 기준, 2025년 기준 24년차)

* 총 동수/세대수: 13개 동 / 1268세대

* 최고 층수: 20층

5.2. 내부 정보 (면적, 층수)

* 본건은 104동 15층에 위치한 1505호입니다.

* 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 건물 지분 면적: 84.9873㎡ (약 25.71평)

* 별도의 분양 면적 정보는 제공되지 않았으나, 상기 면적이 주거 공간을 나타냅니다.

5.3. 주차 정보

* 총 주차 대수: 787대 (단지 전체 기준)

5.4. 단지 내 부대시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 2001년 준공된 아파트로, 2025년 기준 24년차 노후 아파트에 해당합니다. 향후 리모델링이나 재건축 시기 도래에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 규제사항이 존재하여, 향후 건축 행위나 재개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가와 시세 차이

* 감정가가 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 대비 적정 가격 산정이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동의 풍영리버빌아파트 104동 15층 1505호로, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어진 주거 지역에 위치하고 있습니다. 아파트 단지 규모가 크고 교통 접근성이 양호하며, 등기부상 모든 권리가 소멸되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있어 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물의 노후화 및 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 신가중학교 인근의 잘 형성된 주거 단지에 속해 있어 수요층이 두터울 것으로 예상됩니다.

* 권리관계의 안전성: 모든 선순위 권리가 소멸되는 조건으로, 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 구축 아파트이지만, 지역 개발이나 단지 내 재건축/리모델링 추진 시 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 3건의 매매 실거래가는 2026년 6월 13일 22,750만원(20층), 6월 14일 22,200만원(17층), 6월 27일 22,300만원(20층)입니다.

* 최근 실거래가 평균은 약 22,417만원입니다.

* 본 건의 감정가는 25,300만원으로, 최근 시세보다 약 13% 높게 책정되었습니다.

* 본건은 15층으로 중간층에 해당하며, 최근 실거래가 평균인 22,417만원을 기준으로 시세 대비 적정 가격을 산정할 필요가 있습니다.

* 안전한 투자를 위해, 최근 시세 범위를 고려하여 22,000만원 ~ 23,500만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 본 보고서에서는 23,000만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.