나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34300 [1] 광주광역시 광산구 월계동 757-8 일신아파트 104동 11층1105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월계동 소재 「정암초등학교」남측 인근에 위치한 일신아파트 제104동 제11층 제1105호로 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 12층 중 제104동 제11층 제1105호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 아스팔트포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34300 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 월계동 757-8 일신아파트 104동 11층 1105호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 12층 중 제11층

감정가: 255,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

토지지분: 52.07㎡ (약 15.75평)

건물면적: 92.20㎡ (약 27.89평)

건물지분: 92.205㎡ (약 27.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 참고사항

특이사항: -

주의사항: -

특수물건정보: -

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 광주광역시 광산구 월계동에 소재하는 일신아파트 104동 11층 1105호입니다. 인근에는 정암초등학교가 있으며, 주변으로는 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 남서측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건의 등기부등본 상 소유권이전 이력이 확인되며, 말소기준권리는 2020년 1월 30일 국민은행의 근저당권(151,800,000원)입니다. 이후 설정된 다른 근저당권, 근저당권부채권질권, 그리고 임의경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2020.01.30)

- 말소 예정 권리: 국민은행 외 근저당, 채권질권, 임의경매 개시결정 등기

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 권리 신고 여부와 상관없이 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거단지 특성

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어 기본적인 배후 수요가 확보된 지역입니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 학교, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 지도 검색 결과 정암초등학교, 광주과학고등학교, 진성고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 금호호수공원, 국립광주과학관 등 문화 및 여가 시설 접근성도 양호한 편입니다.

4.3. 기타 주변 시설

주요 도로인 첨단중앙로 인근에 위치하여 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 단지 내 주차 공간(총 263대)이 확보되어 있으며, 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본정보

아파트명: 일신아파트

사용승인일: 1995년 12월 27일 (준공 28년차)

총 동수: 4개동

총 세대수: 334세대

최고층: 12층

5.2. 단지 내 부대시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

5.3. 면적 정보 (단위: ㎡)

전용면적: 92.20㎡ (약 27.89평)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 노후도

1995년 사용승인된 아파트로, 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 일신아파트 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 매각 후 소멸될 권리가 많아 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 건물의 노후도를 고려하더라도, 주변 시세 및 입지 조건을 감안할 때 가격 경쟁력을 갖춘 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 정암초등학교 인근에 위치하며, 주거 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어진 지역입니다.

* 권리관계 명확: 모든 인수되는 권리가 없어 명도 이후 깔끔한 소유권 이전이 가능합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 아파트로서 실거주 만족도가 높으며, 지역 내 시세 변동에 따른 투자 가치도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 매매가는 2026년 2월 4102동 3층 매물이 215,000,000원, 2026년 5월 103동 4층 매물이 205,000,000원, 2026년 5월 4층 매물이 180,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 11층으로 층수 이점이 있으나, 감정가 255,000,000원 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 입찰 시에는 최신 시세 변동 및 현장 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.