나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3938 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3603-5 퍼스트삼융 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상7층 건내 2층 205호 외 1개호로서, 외벽: 치장석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호: 강화유리창임.

이용상태

기호(1)(2)는 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'임. 기호(1)(2)는 경계벽이 일부 제거된 상태로 일괄사용중('공실'로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 정방형의 토지로 현황 '상업용'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건건물 동측 및 북측으로 노폭 약 18m내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약8m내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2024-01-10), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-06-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-06-28)(접합), 경제자유구역(부산진해경제자유구역)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례> 중점경관관리구역(명지신도시 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항:

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1, 2 부동산은 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)' 이고 경계벽이 일부 제거된 상태로 일괄사용중('공실'로 추정)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경3938 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3603-5 퍼스트삼융 2층205호

건물명: 퍼스트삼융

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 963,000,000원

토지면적: 66.92㎡ (약 20.24평)

건물면적: 219.58㎡ (약 66.43평) - (2층 204호, 205호 합산 면적으로 추정)

건축년도: 2018년 01월 04일 사용승인

건물구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 2층, 지상 7층 건물 내 2층

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 일반상업지역 (2024-01-10 지정)

* 지구단위계획구역

* 소로2류 (폭 8m~10m) 접합 (2017-06-28)

* 중로2류 (폭 15m~20m) 접합 (2017-06-28)

* 경제자유구역 (부산진해경제자유구역)

* 역사문화환경보존지역 (부산광역시지정문화재보호조례)

* 중점경관관리구역 (명지신도시 일원)

1.4. 건축물 세부 정보

* 총 연면적: 13,559.71㎡

* 대지면적: 2,382.8㎡

* 건폐율: 59.89%

* 용적률: 382.9%

* 건물 세부 호수: 2층 204호, 205호 (일괄 사용 중)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 갖춤.

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경3938 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3603-5 퍼스트삼융 2층205호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설, 일반음식점)

감정가: 963,000,000원

토지면적: 66.92㎡ (약 20.24평)

건물면적: 219.58㎡ (약 66.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조

2.2. 면적 및 평수 환산

* 토지면적: 66.92㎡ (약 20.24평)

* 건물면적: 219.58㎡ (약 66.43평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로상황

건물 동측 및 북측으로는 노폭 약 18m, 남측으로는 노폭 약 8m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리는 2018년 2월 5일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 360,301,466원입니다.

4.2. 말소기준권리

* 을1: 근저당권, 국민은행, 2018-02-05, 264,000,000원

4.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

4.4. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 명지동 일대는 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 복합적으로 형성된 지역입니다.

특히, 인근에 대규모 쇼핑 복합 시설인 '스타필드 시티 명지'와 영화관, 넓은 도심 공원 등이 위치하여 생활 편의성이 높은 지역으로 평가됩니다.

또한, 향후 하단~녹산선 및 강서선 등의 교통망 확충이 예정되어 있어 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

5.2. 건물 용도

건물은 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'로 등재되어 있으며, 실제 이용 시에도 근린생활시설로 활용될 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

본 물건은 '명원초등학교' 서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.2. 편의시설

인근에 대규모 쇼핑몰, 영화관, 공원 등이 소재하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.3. 기타 주변 시설

주변에 공동주택 및 오피스텔 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공실 추정 및 임대 관계

본 물건은 공부상 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현재 경계벽 일부가 제거된 상태로 일괄 사용 중이며 '공실'로 추정됩니다.

임대관계가 미상으로, 향후 임차인과의 관계 설정 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

7.2. 내부 구조 변경

경계벽 일부가 제거된 상태로 일괄 사용 중이라는 점은, 원상 복구 또는 내부 구조 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

7.3. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 '역사문화환경보존지역' 및 '중점경관관리구역'으로 지정되어 있어, 건축 또는 개발 시 추가적인 제한이나 규제가 있을 수 있습니다.

7.4. 소각장 관련 지역 이슈 (참고)

명지동 인근 강서구 생곡동 일대에 소각장 확장 및 신규 건설 관련 논란이 있습니다. 이는 지역 주민들의 환경권과 관련된 민감한 사안으로, 장기적으로 해당 지역의 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

8. 종합 의견

본건은 부산 명지국제신도시 내 준신축급 상가 건물로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. '명원초등학교' 인근에 위치하며, 대규모 쇼핑 시설 및 교통망 확충 예정 등 긍정적인 환경을 보유하고 있습니다.

다만, 현재 공실 추정 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 내부 경계벽 일부 훼손 및 일괄 사용 중이라는 점은 인수 후 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 주변의 소각장 관련 지역 이슈는 장기적인 관점에서 모니터링이 필요합니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 부담은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 명지국제신도시에 위치한 상가 물건으로, 풍부한 배후 수요 기대.

* 신축급 건물(2018년 준공)로 향후 관리 용이성 높음.

* '스타필드 시티 명지' 등 주변 대규모 상업시설 인접.

* 향후 교통망 확충 예정 (하단~녹산선, 강서선).

* 일괄매각으로 소유권 확보 용이.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 963,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 물건의 실제 상태(공실, 내부 원상복구 필요성 등), 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 낙찰가율은 감정가 대비 실제 투입될 자금과 직결됩니다.

명지신도시 내 상가 시세, 공실률, 수익률 등을 면밀히 분석하고, 낙찰 후 예상되는 투자 비용(수리비, 명도비 등) 및 기대 수익률을 감안하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

구체적인 입찰가 산정은 현장 방문 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.