나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102161 [1] 부산광역시 북구 구포동 OOOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.11.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '삼정고등학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재함.

형태 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 정방형의 토지로서, 단독주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구<토지구획정리사업법>임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1992.11.05. 사용승인된 철근콘크리트, 벽돌조 스라브지붕 지하1층 지상2층 건물으로서, 외벽 : 몰탈 위 치장석 및 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 등 추정, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택(지하층,1층,2층) 및 근린생활시설(지하층)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행시 확인 요함.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

부합물 및 종물

본건 건물에 제시외물건(종물 및 부합물) ㉠~㉥이 소재하고 있으나, 구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건에 미치는 영향 없다고 판단되며, 일부 물리적 접근이 곤란하여, 목측(目測) 및 위성사진 등에 의거 개략적으로 면적 사정하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.(세부 '지적도, 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

본건 기호(2) 건물 지하1층은 고저차로 인해 남서측 기준 1층 높이에 해당함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
-목록2. 건물 지하1층은 고저차로 인해 남서측 기준 1층 높이에 해당함
-서울보증보험 주식회사(양도전:임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.04.27.자에 1층 80.93㎡중 동남쪽 40.465㎡에 대하여 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨(2026.04.28. 수정)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102161 (1)

소재지: 부산광역시 북구 구포동 1240-25

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

감정가: 195,675,620원

용도: 단독주택 (건축물대장상 '단독주택'이나 '기타(단독주택(6가구), 근린생활시설)'로 표기되어 실제 이용 현황은 다를 수 있음)

1.2. 면적 정보

토지면적: 137.70㎡ (약 41.65평)

건물면적: 230.16㎡ (약 69.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 47.80㎡ (매각 포함)

1.3. 건물 정보

건축년도: 1991년 (사용승인 1992년 11월 5일)

구조: 철근콘크리트, 벽돌조 스라브지붕 지하1층 지상2층

주요 용도: 단독주택 (이해관계인 부재로 경매 진행 시 실제 이용상태 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 '삼정고등학교' 북동측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택 등이 형성되어 있음.

2.2. 교통

차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

2.3. 토지 이용계획

제2종일반주거지역, 토지구획정리사업지구임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 25일 접수된 주식회사아이엠에셋대부의 가압류(금29,398,394원)임.

건물 등기부상 말소기준권리도 동일함.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸함.

3.2. 인수되는 권리

건물 등기부 을구 1번 주택임차권등기(2023.08.11.등기, 한국토지주택공사, 보증금 64,600,000원)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수함.

건물 등기부 을구 2번 주택임차권등기(2024.12.26.등기, 서울보증보험주식회사, 보증금 24,900,000원) 역시 인수될 가능성이 있음. 다만, 서울보증보험으로부터 제출된 확약서에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 조건이 있었으나, 수정된 내용이 있기에 경매 진행 시 최종 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

* DANGTHAICHUC: 전입 2025-02-28, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 서울보증보험주식회사: 전입 2024-12-19, 보증금 24,900,000원, 차임 200,000원, 확정 2022-02-07, 배당 2024-12-26, 대항력 있음. (한국토지주택공사로부터 양도받은 임차권으로 보임)

* 장진환: 전입 2016-09-30, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 한국토지주택공사: 전입 2015-06-17, 보증금 64,600,000원, 차임 0원, 확정 2015-06-17, 배당 2023-08-11, 대항력 있음. (이 임차인의 보증금 64,600,000원은 매수인이 인수함)

3.4. 등기부 요약

토지 등기부: 소유권 이전(조한기, 김경희), 가압류(주식회사아이엠에셋대부), 강제경매(서울보증보험), 가압류(오케이에프앤아이대부) 등기. 등기부 채권 총액 35,107,225원.

건물 등기부: 소유권 이전(조한기, 김경희), 주택임차권(한국토지주택공사, 서울보증보험주식회사), 가압류(주식회사아이엠에셋대부), 강제경매(서울보증보험), 가압류(오케이에프앤아이대부) 등기. 등기부 채권 총액 124,607,225원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '다세대' 주택으로, 본건의 '단독주택'과는 주거 형태 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

하승메르디앙 (2019년 건축, 전용면적 22.36㎡): 2026년 5월 9,500만원 거래.

에이스빌라 (1997년 건축, 전용면적 75.66㎡): 2026년 5월 9,950만원 거래.

삼성하이츠빌라1차 (1996년 건축, 전용면적 37.8㎡): 2026년 5월 3,000만원 거래.

본 건 단독주택은 토지 면적이 137.70㎡, 건물 면적이 230.16㎡로 비교적 규모가 크며, 건축 연도가 1992년으로 오래되었음을 감안해야 합니다.

주변 '단독주택' 또는 유사 규모의 다가구주택의 최근 실거래가를 추가적으로 조사하여 비교 분석하는 것이 중요합니다.

4.2. 건물 특성 분석

건축물대장상 '단독주택'으로 등재되어 있으나, '단독주택(6가구), 근린생활시설'로 기재되어 있어 다가구주택 또는 상가 겸용 주택으로 활용되었을 가능성이 있습니다.

이러한 다용도 활용 가능성은 임대 수입 창출 측면에서 긍정적일 수 있으나, 실제 이용 현황 및 불법 건축물 여부 등을 경매 진행 시 철저히 확인해야 합니다.

지하층 포함 3개 층으로 구성되어 있으며, 지하층은 고저차로 인해 1층 높이에 해당한다는 점이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단독주택 밀집 지역으로, 인근 상권의 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

정확한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용 현황은 지도 서비스 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

'삼정고등학교'가 인근에 소재합니다.

주변 초등학교, 중학교 등 교육 시설 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이들의 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 특히 한국토지주택공사 임차인의 보증금 64,600,000원은 확정적으로 인수 대상입니다.

서울보증보험 주식회사의 임차권 또한 인수 가능성이 있으며, 제출된 확약서의 내용이 최종적으로 매수인에게 어떤 영향을 미칠지 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

건물의 노후화(1992년 사용승인)로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물대장상 '단독주택(6가구), 근린생활시설'로 기재된 부분은 실제 사용 용도와 일치하는지, 위반건축물은 아닌지 경매 시점에 재확인이 필수적입니다.

제시외 건물(47.80㎡)이 매각에 포함되어 있으므로, 현황 조사 시 정확한 목록 확인 및 현황 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 단독주택으로, 강제경매로 진행 중입니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 보증금을 인수해야 하는 부담이 있으나, 이를 제외한 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

주변 시세 분석 시, 제공된 다세대 주택 정보만으로는 정확한 가치 평가에 한계가 있습니다. 본 물건의 특성(단독주택, 규모, 연식)을 고려한 별도 시세 조사가 필요합니다.

향후 임대 수익 또는 재건축/리모델링 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 인수 부담에도 불구하고, 해당 지역의 주거 수요 및 향후 개발 가능성을 고려한 투자 가치 존재.

건축물 용도(단독주택, 근린생활시설, 6가구)의 다각적 활용 가능성.

명확한 말소기준권리로 인해 권리 분석이 비교적 용이함 (인수되는 임차권 제외).

9. 예상 입찰가

감정가: 195,675,620원

인수되는 임차인 보증금 합계: 64,600,000원 (한국토지주택공사) + 24,900,000원 (서울보증보험, 인수될 가능성 높음) = 89,500,000원

인수되는 보증금을 제외한 감정가: 195,675,620원 - 89,500,000원 = 106,175,620원

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래가 부족하여 정확한 시세 산정에 어려움이 있습니다.

다세대 주택의 최근 실거래가를 참고하더라도, 본건 단독주택의 가치를 직접 추정하기는 어렵습니다.

현 시세 및 법원 경매 추이를 고려하여, 보수적으로 90,000,000원 ~ 120,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 추가 분석 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.