나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102162 [1] 부산광역시 사하구 신평동 135-13 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 사하구 신평동 소재 "신평초등학교" 남동측 인근에 위치하는 현칭"시티빌" 제4층 제402호로서, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층건 내 제4층 제402호로서 외벽 : 스톤코트 마감 창호 : 샤시창 구조임

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-03-29)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

공동주택(다세대주택)으로 이용중임. 서울보증보험 주식회사(양도전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026. 4. 1.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다’는 내용의 대항력포기서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2025타경102162 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 신평동 135-13, 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서

1.2. 감정평가 현황

감정가: 84,000,000원

토지면적: 22.94㎡ (약 6.94평)

토지지분: 22.94㎡ (약 6.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

건물지분: 37.8㎡ (약 11.43평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 사하구 신평동에 위치하며, "신평초등학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

토지는 남동하향 완경사지대 내에서 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(스라브) 지붕의 5층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 하나카드 가압류 (접수일: 2024-08-23, 채권금액: 9,450,908원)

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험 주식회사로부터 양도받음)

보증금: 65,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-30

대항력: 없음

비고: 임차인은 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 대항력포기서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리관계

등기부상 을4 (한국토지주택공사 주택임차권), 갑19 (하나카드 가압류), 갑20 (서울보증보험 강제경매), 갑21 (양산시 압류) 등의 권리들이 존재하나, 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나 강제경매 및 압류 채권자로서 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 74,450,908원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (본건 등기부 요약 기준)

특이사항: 'SGI 인수조건 변경, 공동담보'라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 추가적인 권리관계나 채무 부담 가능성을 시사하므로, 입찰 전 상세 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황 및 이용 상태

본건 소재지는 주거지역으로서 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 건물은 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

4.2. 시장 동향

최근 3개월간(2026년 3월) 인근 지역의 다세대주택 거래 사례를 보면, 면적과 건축 연도에 따라 5,000만원부터 1억 2,000만원까지 다양한 가격대를 보이고 있습니다. 본건은 2015년 사용승인된 건물로, 1983년식으로 추정되는 유사 면적의 건물이 6,900만원에 거래된 점을 고려할 때, 신축 연식에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

"신평초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

도시가스 난방, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있으며, 주거지역 내에 위치하여 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

임차인이 대항력 포기서를 제출하고 보증금 반환 청구권을 포기하였기에, 통상적인 명도 절차는 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

6.2. 확인 불가로 인한 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태 확인이 어려워 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등에 대한 철저한 현장 재확인이 필수적입니다.

6.3. 추가 권리 관계

'SGI 인수조건 변경, 공동담보'라는 특수 물건 정보가 기재되어 있습니다. 이는 추가적인 담보 설정이나 채무 부담 가능성을 시사하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 상세한 확인 절차가 필요합니다. 또한, 외부 지도 서비스 등을 통해 주변에 혐오시설이나 기타 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설의 존재 여부를 반드시 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 신평동에 위치한 다세대주택으로, 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물임에도 불구하고 감정가가 합리적인 수준으로 산정된 것으로 판단됩니다. 임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기함으로써 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 현장 조사가 제한적으로 이루어져 내부 상태 확인이 미흡했던 점은 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연식(2015년 사용승인)으로 인한 자산 가치 상승 기대.

* 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환 청구권 포기로 인해 매수인의 인수 부담 없음.

* 초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성 및 교육 환경 우수.

9. 예상 입찰가

감정가: 84,000,000원

인근 유사 물건 거래가 분석 (2026년 3월 기준):

* 39.76㎡ (1983년식): 69,000,000원 (약 173.5만원/㎡)

* 49.22㎡ (1996년식): 50,000,000원 (약 101.6만원/㎡)

* 63.57㎡ (2001년식): 120,000,000원 (약 188.8만원/㎡)

본건은 37.80㎡ 면적에 2015년 사용승인된 건물로, 건축 연식이 최신이라는 점에서 감정가(약 222.2만원/㎡)는 인근 유사 물건 대비 합리적으로 산정된 것으로 보입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 감정가를 기준으로 적절한 입찰 전략 수립이 가능합니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 90,000,000원

권장 입찰가: 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.