나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53379 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "모란역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 모란시장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 모란역과 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상8층 건물내 1층 129호로서, 외벽 : 석재붙임, 강화유리 등. 창호 : 새시창호.

이용상태

2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 장방형의 토지로 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측, 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

성남동 4933 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택/ 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.). 성남동 4934 : 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전제5구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택/ 지정기간:2025.8.26~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

물건 기본 정보는 아래와 같습니다.

* 사건번호: 성남지원 2025타경53379 (1)

* 소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층129호

* 용도: 근린상가 (2종근린생활시설, 일반음식점)

* 감정가: 1,101,000,000원

* 토지면적: 8.81㎡ (약 2.66평)

* 건물면적: 30.24㎡ (약 9.15평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 입지 조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 "모란역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 모란시장 등이 혼재된 지역으로 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 모란역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 매우 양호한 편입니다.

* 도로상태

본 물건지는 동측, 서측, 남측, 북측으로 모두 도로에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(여수), 중로2류(폭 15m-20m)로 지정되어 있으며, 공공주택지구, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 상가 용도 자체에는 직접적인 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석

본건의 권리관계는 아래와 같이 분석됩니다.

* 권리관계 요약

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

을1: 남서울농업협동조합 근저당 (접수일자 2022-03-31, 채권최고액 960,000,000원)

* 총 채권액

등기부채권 총액은 1,251,573,500원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 분석

물건지의 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

* 상권 특성

모란역 남서측에 위치하여 풍부한 유동인구를 기반으로 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 전통시장과 현대식 상권이 혼재되어 있으며, 배후 수요가 풍부합니다. 최근 CGV 모란점 폐점으로 인해 일부 상권 활력이 저하될 수 있다는 우려도 있으나, 모란역 자체의 상징성과 유동인구는 여전히 높습니다.

* 주변 시설

주변에는 근린생활시설, 오피스텔, 모란시장 등이 있어 상업 활동이 활발합니다. 주거 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 구체적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 업종 분석

본 물건은 현재 2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중에 있습니다. 이는 지역 내에서 수요가 꾸준한 업종입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 편의시설

본 건물 및 내부 편의시설 정보는 다음과 같습니다.

* 건물 구조

철근콘크리트 구조의 지하 5층, 지상 8층 건물 중 1층 129호입니다. 외벽은 석재붙임 및 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 창호는 새시창호입니다.

* 설비내역

건물 내에는 급배수 설비, 위생 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 설치되어 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 권리 및 물건 명세서상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 없습니다.

* 토지이용계획상 제한사항

본 물건이 포함된 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025-08-26~2026-08-25, 2025-10-20~2026-12-31). 이는 향후 용도 변경 등과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등 공적 규제가 일부 존재합니다.

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 차이

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으나, 현황은 2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물대장 정리가 필요할 수 있으며, 관련 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관련

임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원입니다. 현재 점유하고 있는 임차인이 있다면 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 모란역 역세권의 중심 상업지에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태와 설비 또한 잘 갖추어져 있으며, 현재 안정적인 업종인 일반음식점으로 운영 중입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 것이 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항과 건축물대장상 용도와 현황의 차이, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 향후 가치 상승 잠재력을 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

본 물건 투자의 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 최고의 입지: 모란역세권이라는 강력한 장점을 바탕으로 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 교통의 편리성: 모란역 및 주요 도로망 접근성 우수.

* 안정적인 용도: 2종 근린생활시설(일반음식점)로서 꾸준한 수요 기대.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 모든 권리 소멸 예상으로 명확한 소유권 확보 가능.

* 상업 시설로서의 잠재력: 역세권 상권의 지속적인 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 '인수 보증금'은 0원이므로 고려하지 않습니다. 감정가는 1,101,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향, 임대 수익률 분석, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 시세 분석이 어렵습니다. 유사 물건의 시세는 15평형(약 49.84㎡ 공급면적, 18.37㎡ 전용면적) 기준으로 약 1억 6천만원~1억 8천만원 선에서 거래된 사례가 있으나, 이는 본 물건의 면적 및 층수와 직접 비교하기는 어렵습니다.

입찰 참여 시에는 본 물건의 실제 현황, 예상 명도 기간 및 비용, 향후 임대 또는 직접 사용 계획 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.