나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경820 [1] 부산광역시 해운대구 송정동 323-8 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 드림 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 송정해수욕장 북서측 인근에 위치하는 현칭'블루 캐슬' 1층 103호로서, 주위는 송정해수욕장 후면 상가지대이며, 각종 근린생활시설, 숙박 시설, 관광시설(해운대 블루라인파크) 등으로 형성되어 있어, 위치 및 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 동해선(송정역) 및 시내버스정류장이 소재하여, 제반 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내, 1층 103호로서, (사용승인일: 2020.12.01) ·외벽: 석재마감 및 드라이비트마감 등, ·내벽: 인테리어마감 등, ·창호: 페어글래스창 구조임.

이용상태

근린생활시설(상호: 이마트24)로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 시스템냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필일단의 부정형의 토지로서 숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건건물은 남서측 및 남동측으로 약 15M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·송정동 323-8번지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등 자세한 사항은 건축과 별도문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>, 중점경관관리 구역임. ·송정동 323-14번지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등 자세 한 사항은 건축과 별도문의), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-138 (최초76.3.27.))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구 역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>, 중점경관관리 구역임. ·송정동 324-4번지: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(건축물 최고높이 등 자세한 사항은 건축과 별도문의), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-138(최초76.3.27.))(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12 )(기준높이 70m, 최고높이 100m)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경820 (1)

부산광역시 해운대구 송정동 323-8 1층103호

용도: 근린상가

감정가: 1,940,000,000원

토지면적: 23.18㎡ (약 7.01평)

건물면적: 122.27㎡ (약 36.99평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 송정동 소재 송정해수욕장 북서측 인근에 위치하며, 현칭 '블루 캐슬' 1층 103호입니다.

주위는 송정해수욕장 후면 상가지대로, 각종 근린생활시설, 숙박 시설, 관광시설(해운대 블루라인파크) 등으로 형성되어 있어 입지 및 주위 환경이 무난합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 동해선(송정역) 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물은 남서측 및 남동측으로 약 15M 폭의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 4월 22일 접수된 부산은행의 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 3,817,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고경우 (고 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 6,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-09

* 확정일자: -

* 배당신고일자: -

* 대항력: 없음

* 비고: -

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송정동은 송정해수욕장을 중심으로 형성된 상권으로, 해수욕장 시즌에는 유동인구가 매우 많습니다.

주변에는 다양한 근린생활시설, 식음료 매장, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

특히, 해운대 블루라인파크와 같은 관광 시설과의 연계로 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

현재 '이마트24' 편의점이 운영 중으로, 기본적인 상업 시설의 수요를 충족하고 있습니다.

주변 지역은 서핑 명소로도 알려져 있으며, 트렌디한 카페와 식당들이 입점하며 상권이 활성화되고 있습니다.

주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 동해선 송정역 및 다수의 버스 노선을 이용한 대중교통 접근성이 양호합니다. 차량을 이용한 도심 및 인근 지역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 송정해수욕장 주변의 다양한 상업 시설 및 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 송정해수욕장과 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있으며, 조용한 주거 및 상업 환경이 공존합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준높이 70m, 최고높이 100m)으로, 향후 건물 증축이나 신축 시 높이 규제를 받을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상이며, 임차인 고경우씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 부산 송정해수욕장 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가입니다.

2020년 신축된 건물(블루 캐슬)로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 현재 유명 편의점이 성업 중입니다.

송정해수욕장 및 해운대 블루라인파크 등 관광 자원과 인접하여 안정적인 임대 수익 및 향후 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 규제 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 송정해수욕장 역세권 상가로 풍부한 유동인구 확보 가능성이 높습니다.

* 해운대 블루라인파크 등 관광 인프라 확충으로 인한 관광객 수요 증대가 예상됩니다.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 현재 성업 중인 유명 편의점 입점으로 인한 안정적인 임대 수익 기대가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,940,000,000원입니다.

임차인의 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가를 기준으로 현장 조사 결과 및 최신 시세, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

본 물건의 경우, 송정해수욕장 역세권 상가의 희소성 및 관광 수요 증가 추세를 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향 조정된 금액을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,900,000,000원 ~ 2,050,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.