나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53355 [1] 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ‘광주광명초등학교’ 남동측 근거리에 위치하며, 주위 는 단독주택, 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 드라이비트 및 외장석 타일 붙임 마감 등 창호 : 플라스틱샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨'내부구조도' 참조) 및 단독으로 사용 중인 다락으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 사다리형의 완경사지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측이 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전 권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25. 8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 최상층(4층)으로 내부계단을 이용하여 단독으로 사용 중인 제시외건물(다락 등) 이 소재하는 건축물현황도 등을 통하여 조사되었는 바, 분양·거래 관행과 전용(轉用)사 용 여부 및 압류의 효력이 미치는 물적 범위 등을 고려하여, 대상물건에 포함하여 평가 하였으니, 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

2026. 4. 22.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 능평동 359-34에 위치한 쉬즈마일 303동 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53355 (1)이며, 감정가는 355,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

토지 면적은 74.30㎡ (약 22.48평)이며, 건물 면적은 65.17㎡ (약 19.72평)입니다.

건물은 2016년 9월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층에 해당합니다.

특이사항으로 HUG 인수조건 변경이 있으며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동에 소재한 ‘광주광명초등학교’ 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(2025. 8. 26.~26. 8. 25. / 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 15일에 접수된 주식회사두성테크의 근저당권(을5, 240,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦은 모든 권리 (소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부상, 2022년 12월 15일에 접수된 주택임차권(채권자: 최문경, 금액: 415,000,000원)은 말소 처리되었습니다.

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 4월 22일자로 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였습니다.

이는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

총 채권액은 655,000,000원 (근저당 240,000,000원 + 임차보증금 415,000,000원)으로, 감정가보다 높습니다.

1.3. 상권분석

주변은 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 면적 대비 시세는 다음과 같습니다.

* 포레스빌(103동): 53.84㎡, 2026년 5월 9일, 160,000,000원 (약 2,971,000원/㎡)

* 두루미인3차(바동): 59.96㎡, 2026년 5월 9일, 164,000,000원 (약 2,735,000원/㎡)

* 필하우스: 52.3㎡, 2026년 5월 5일, 247,000,000원 (약 4,722,000원/㎡)

본건은 65.17㎡ 면적에 2016년식으로, 건축 연도 및 면적을 고려했을 때 주변 시세와 비교하면 200,000,000원에서 250,000,000원 사이의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가 355,000,000원은 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 최상층(4층)에 위치하며, 내부 계단을 통해 단독으로 사용 중인 다락 공간이 소재합니다.

이는 감정평가 시 포함되어 평가되었으므로, 별도의 공간으로 활용 가능성이 있습니다.

위생 설비, 급·배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

단지 인근에 초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다. (계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등) 이는 향후 건물 증축이나 재건축 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약은 명확한 권리 관계를 제공하지만, HUG와의 추가적인 조건 변경 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 최상층 다락 공간은 건축물대장상 현황과 차이가 있을 경우 추후 문제가 발생할 소지가 있습니다. 다만, 본건은 감정평가에 포함되어 평가되었습니다.

* 총 채권액이 감정가보다 높으므로, 낙찰가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건 및 생활 편의 시설은 무난한 편입니다.

권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없으며, 최상층 다락 공간 활용이라는 장점이 있습니다.

그러나 주변 시세 대비 감정가가 높게 평가되었고, 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인이 대항력을 포기하여 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 최상층 다락 공간을 추가적인 공간으로 활용할 수 있습니다.

* 단지 인근 초등학교 및 생활 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 355,000,000원

주변 실거래가 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 200,000,000원에서 250,000,000원으로 추정됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (주택임차권 대항력 포기)

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 하한선인 200,000,000원에서 약 10%~20% 가량 높게, 즉 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가 산정 시에는 물건의 실제 상태, 주변 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 혐오시설 정보 검색 결과:

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 하지만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 인근에 축사가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다. 이 부분은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.