나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경789 [1] 부산광역시 남구 문현동 1250 대연양우내안애퍼스트 근린생활시설2동 지6층근생2-3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 부산지하철1호선 "지게골역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 대체적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 시내버스정류장 및 지하철1호선 "지게골역"이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층건 내 지6층 근생2-3호(사용승인일: 2022.02.28)로서, -외벽: 치장석 등 마감 -내벽: 인테리어 등 마감 -바닥: 타일깔기 등 마감 -창호: 샷시 창호의 구조임.

이용상태

근린생활시설(현황 "공실")임.

설비내역

건물내 공동 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대내 일단의 부정형 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2018-08-22)(접합), 가축사육제한구역(2011.03.29), 상대보호구역(2016-07-06)(부산구화학교), 절대보호구역(2016-07-06)9부산구화학교), 준보전산지임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 본건 건물은 공부상 지하6층이나 토지의 지반격차로 인하여 남측 접면도로 기준으로는 1층임.

물건 비고

감정평가 및 현황조사 당시 공실.
감정평가서에 의하면, 본건 건물은 공부상 지하 6층이나 토지의 지반격차로 인하여 남측 접면도로 기준으로는 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매 사건번호는 부산동부지원 2025타경789 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 범OOO입니다.

1.2. 물건 상세

본 물건은 부산광역시 남구 문현동 1250번지, 대연양우내안애퍼스트 내 근린생활시설2동 지6층 근생2-3호에 소재한 근린상가입니다.

건물 사용승인일은 2022년 2월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장석, 내벽은 인테리어, 바닥은 타일 마감되었고 창호는 샷시로 되어 있습니다. 건물 내에는 공동 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 26.10㎡ (약 7.89평)이며, 토지 지분은 26.0991㎡ (약 7.89평)입니다.

건물 면적은 50.52㎡ (약 15.28평)이며, 건물 지분은 50.5237㎡ (약 15.28평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, 부산지하철 1호선 "지게골역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 노선상가지대로 형성되어 있으며, 대체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 1호선 "지게골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본 건 남측으로 광대로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 남하향의 완경사지에 위치한 일단의 부정형 토지로서, 현재 공동주택(아파트) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산구화학교), 절대보호구역(부산구화학교), 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존은 2022년 4월 27일 대연마루지역주택조합 명의로, 소유권이전은 2024년 11월 12일 정미희 명의로 각 등기되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 12일 접수된 범서농업협동조합의 근저당(을1, 480,000,000원)입니다.

3.2. 채권 내역

등기부채권 총액은 530,000,000원(을1: 480,000,000원, 을2: 50,000,000원)입니다.

이 외에도 본건 경매를 신청한 범서농업협동조합의 근저당(갑3, 415,281,746원) 및 수영세무서장의 압류(갑4)가 등기되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

감정평가 및 현황조사 당시 본건은 공실 상태였으며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

본건의 용도는 근린상가이며, 건물은 공부상 지하 6층이나 토지의 지반격차로 인해 남측 접면도로 기준으로는 1층으로 이용되고 있습니다.

4.2. 지역 상권 특징

본 물건이 속한 대연 양우내안애 퍼스트 단지 내 상가 시설은 세대수 대비 큰 규모를 가지고 있으나, 현재 공실률이 높은 편입니다. 입점된 점포는 부동산, 미용실, 반찬가게, 편의점(CU), 음식점(고기집) 등이며, 상권은 주거 밀집 지역을 배후로 하는 근린 상권의 특징을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본건 인근에는 지하철 1호선 "지게골역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 학교 환경

토지이용계획상 본건은 부산구화학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 주변 교육 환경에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 현황

감정평가 및 현황조사 당시 본건은 공실 상태로, 향후 임차인 확보 및 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.2. 공부와 현황의 차이

건물은 공부상 지하 6층으로 등재되어 있으나, 실제 지형 여건으로 인해 남측 도로 기준으로는 1층으로 이용되고 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 가치 평가 시 혼동을 야기할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(부산구화학교), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 용도 및 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 채무 인수 가능성

임대관계가 미상으로 파악되었으므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 보고되었으나, 권리관계는 항상 신중하게 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 근린상가로 지하철역 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 공부상 지하층과 실제 이용 층수 간의 차이가 존재합니다. 또한, 상당한 금액의 채무가 설정되어 있어 권리관계 분석에 주의가 필요합니다. 주변 상권은 배후 주거 단지를 기반으로 하나, 상가 공실률이 높은 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 지게골역과 인접하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 주변 배후 수요: 대규모 아파트 단지와 인접하여 근린 상권으로서의 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가 산정 고려사항

본건의 감정가는 639,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 말소기준권리인 근저당 채권 최고액이 480,000,000원에 달하며, 추가적인 채무와 압류 내역이 존재합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가, 실제 시장 가치, 향후 공실 해소 및 임차인 확보에 필요한 제반 비용, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.