나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경831 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 104동 16층1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘해운대초등학교’ 북서측 인근에 소재하는 롯데 캐슬스타 104동 16층 1606호로서, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 해운대역이 소재 하여 제반 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물(104동) 내 16층 1606호로서, 외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비, 공동 현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 유사 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 북동측, 남서측 및 남동측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 중동 1839번지 : 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(소1-5(부고158,72.5.30) 에서 변경)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-94)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임. 2. 중동 1840번지 : 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-159) (접합), 중로3류(폭 12m~15m)(소1-5(부고158,72.5.30)에서 변경)(접합), 중로3류(폭 12m~ 15m)(중로3-94)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 온천지구(해운대온천) <온천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경831 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 104동 16층1606호

용도: 오피스텔

감정가: 357,000,000원

건물면적: 63.99㎡ (약 19.36평)

토지면적: 10.25㎡ (약 3.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

준공년도: 2020년

1.2. 건축물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물(104동) 내 16층 1606호

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

대장상 용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 온천지구(해운대온천)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ‘해운대초등학교’ 북서측 인근에 소재하며, 부근은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 해운대역이 소재하여 제반 교통상황은 편리함. 북서측으로 광대로, 북동측, 남서측 및 남동측으로 각각 중로에 접하여 도로 접근성이 우수함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3 근저당권 (신한은행, 2021-06-29, 360,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 경매로 인해 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 강승한(점포)

보증금: 25,000,000원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2024-11-28

대항력: 없음

* 강승한(주거)

보증금: 25,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2024-11-13

확정일자: 2024-11-13

배당신고일자: 2025-11-21

대항력: 없음

주의: 상기 임차인은 모두 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현황상 해당 사항 없음)

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 360,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있음. 해운대역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발할 것으로 예상됨.

4.2. 지역 특성

일반상업지역으로 상업 활동에 적합하며, 정비구역으로 지정되어 향후 도시 개발 및 재정비 가능성이 있음. 해운대온천지구에 속하여 관광 및 휴양 관련 시설과의 연계성도 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육시설

해운대초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. 도시철도 2호선 해운대역을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어남.

5.2. 주거 및 환경

해운대 해수욕장과 인접한 지역으로 쾌적한 주거 및 레저 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

본건이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 도시 환경 정비 사업이 진행될 가능성이 있음. 이는 장기적인 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불편함이나 변화가 수반될 수 있음.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 물건지와 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 부산환경공단 해운대사업소(소각처리시설)가 약 2~3km 거리에 위치하나, 통상적인 영향권 밖으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 부산 해운대구 중동의 핵심 입지에 위치한 롯데캐슬스타 오피스텔로서, 우수한 교통망과 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 높음. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음. 정비구역 지정은 향후 개발 가능성을 시사하나, 이에 따른 잠재적 변수도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 입지: 해운대 해수욕장 및 해운대역 인근으로 높은 미래 가치 보유.

* 교통 편리성: 도시철도 2호선 해운대역 도보 이용 가능, 광역 접근성 우수.

* 안정적인 권리관계: 낙찰 시 모든 권리 소멸, 인수되는 부담 없음.

* 정비구역 지정: 향후 재개발 등을 통한 가치 상승 기대.

* 대단지 브랜드 오피스텔: 롯데캐슬 브랜드로 인한 선호도 및 안정성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 현 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 판단됨.

최근 거래 사례: 2025년 10월 362,000,000원 (63.995㎡), 2026년 2월 326,000,000원 (60.95㎡)

감정가는 357,000,000원.

상기 정보를 바탕으로, 예상 입찰가는 365,000,000원으로 산정함. 이는 시세 및 거래 동향을 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 참여 시 경매 시장 상황 및 전략에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.