나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경823 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744 2층215호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측에 위치하며, 본건의 주위 일대는 일광신도시 내의 근린생활시설, 공원, 주상용 부동산 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물인 현지 호칭'파크스퀘어' 내 2층 215호[기호 1] 및 2층 202호[기호 2]로서 외 벽 : 복합판넬 및 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 인테리어 마감 등, 창 호 : 새시창임.

이용상태

공히 근린생활시설이며, 기준시점 현재 영업은 하지 않는 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로를 기준으로 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설 및 주차장 건부지 로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 16미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 각각 접하며, 주차장 시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 주차장, 중로 1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

기호 2[2층 202호]는 건축물대장상 2018.10.15일자로 202호~214호가 202호로 전유부 합병(창 조건축과-56803호)된 호로서 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건의 소유권·대지권은 189.3459㎡이나 토지대장 대지권등록부 상으로는 합병된 203호~214호가 여전히 존재하며, 202호의 소유권·대지권은 14.2176㎡로 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 별첨 '사진용지'와 같이 2층 공용부분(복도) 일부를 전유부분과 함께 이용 하고 있는 것으 로 조사되니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현지 호칭'파크스퀘어'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경823 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 744, 2층 215호

용도: 근린상가

감정가: 2억 5,100만 원

토지면적: 24.04㎡ (약 7.28평)

건물면적: 75.40㎡ (약 22.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

현지 호칭: 파크스퀘어

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 '중앙공원' 남동측에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 일광신도시 내 근린생활시설, 공원, 주상복합 부동산 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남서측으로 약 16미터, 남동측으로 약 10미터의 포장도로에 접하고 있으며, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

말소기준권리: 2018년 10월 25일자 부산은행 근저당권 (을6)

등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 43억 8,060만 원

임차인 현황:

* (주)어메이징바베큐정관점심수미: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-08-04, 대항력 없음.

* 주식회사에스엠유통: 보증금 7억 원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 홍 김 : 보증금 1,025만 원, 차임 0원, 사업일자 2024-03-28, 확정일자 2024-05-10, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 일광신도시 내 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

주변에 공원 등 휴식 공간이 있어 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

근린생활시설 및 주차장 용도로 이용 중이며, 다양한 업종의 입점이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

단지 내 및 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근성이 우수하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 2층 202호의 경우, 건축물대장상 여러 호실이 합병되었고, 이로 인해 건축물대장상의 소유권·대지권 면적과 토지대장상의 면적 간에 차이가 발생하고 있습니다. 이는 해당 호실의 정확한 권리 확인 및 활용에 있어 주의가 필요할 수 있습니다. (본건 215호 자체의 면적 관련 명확한 문제는 없으나, 동일 건물 내 발생한 사항이므로 참고하시기 바랍니다.)

임대차 현황: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계 및 실제 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

기타 참고사항: 2층 공용 부분(복도) 일부를 전유 부분과 함께 이용하는 것으로 조사되었습니다. 이는 공용 부분의 무단 사용 또는 점유와 관련될 수 있으며, 이에 대한 확인 및 조정이 필요합니다.

외부 지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 일광신도시 내 대로변에 위치한 근린상가로서, 입지적 강점을 가지고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금 또한 없어 권리관계가 비교적 명확한 점은 큰 장점입니다.

다만, 건물 내 다른 호실과의 공부상 면적 불일치, 공용부 사용 문제 등 추가적인 현장 확인 및 조사가 필요한 사항이 존재합니다.

현재 영업 중이 아닌 상태이므로, 향후 운영 계획 및 상권 분석을 통해 본 물건의 실질 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

일광신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 명도 후 즉시 재활용이 가능합니다.

대중교통 및 차량 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 상업시설 및 공원 등 생활 편의시설과의 연계성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정평가액: 2억 5,100만 원

본 건은 인수해야 할 채무나 보증금이 없는 물건으로, 권리 분석 측면에서 매우 양호합니다. 다만, 부동산 시장 상황, 건물 상태, 향후 공실 위험 및 예상 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정평가액의 70% 수준인 약 1억 7,500만 원을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정은 철저한 현장 조사와 주변 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.