나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23037 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 193-33 명가포레스트 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교' 동측 직선거리 약 180m 지점 에 위치하고 있는 명가포레스트 13층 1301호로서, 인근 주변은 공동주택·업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(부전 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물 내 13층 1301호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관 관리기, 기계식 주차설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주 택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m) <건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육 과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경23037 (1) 사건으로, 부산광역시 부산진구 전포동 193-33번지에 위치한 명가포레스트 아파트 13층 1301호입니다.

본 물건의 용도는 아파트이며, 감정평가액은 211,000,000원입니다.

토지 면적은 10.52㎡ (약 3.18평)이며, 토지 지분은 10.515101878726146㎡입니다.

건물 면적은 46.54㎡ (약 14.08평)이며, 건물 지분은 46.5387㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '전포초등학교'에서 직선거리 약 180m 지점에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 부전역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 건물정보

건물명은 명가포레스트이며, 총 15층 건물 중 13층에 위치한 1301호입니다.

건축구조는 철근콘크리트조 스라브지붕이며, 외벽은 시멘몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임, 내벽은 시멘몰탈위 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다.

본 물건의 준공일은 2019년 4월 17일입니다.

전용면적은 46.54㎡ (약 14.08평)입니다. 공급면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 을1 순위 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 192,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 326,410,605원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-23

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없습니다.

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2024-12-10

확정일자: 2024-12-10

배당신고일자: 2026-01-12

대항력: 없음

비고: 이 임차인은 배당요구를 하였으므로 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

본 물건이 위치한 부산진구 전포동은 부산의 중심 상업지구인 서면과 인접하여 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설이 발달한 지역입니다.

다양한 업종의 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

건물은 공동주택(아파트) 용도로 이용 중이며, 주변의 상업 및 업무 기능과 조화를 이루고 있습니다.

6. 생활정보

초등학교는 동측 약 180m 거리에 전포초등학교가 소재하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

교통 면에서는 부산도시철도 1호선 부전역과 인접하고 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다.

주변에 다양한 편의시설이 풍부합니다. 각종 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(130m, 180m), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 따라서 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 낙찰 후 인수되는 권리 부담은 없습니다.

임대 관계는 미상이나, 현재 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 권리상 인수 부담은 없습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면과 인접한 부산진구 전포동의 우수한 입지에 위치한 아파트입니다.

도보 거리 내 초등학교가 있고, 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 교통과 교육 환경이 매우 편리합니다.

주변 상업 및 업무시설이 발달하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 최근 개발이 활발히 이루어지고 있는 지역입니다.

등기부상 권리 관계가 모두 말소될 예정이어서 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

다만, 상업지역이라는 점과 법적 높이 제한 지역 등에 해당하므로 향후 재건축이나 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

9. 투자 포인트

서면 중심 상권과의 높은 접근성으로 풍부한 생활 인프라 및 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

부산도시철도 1호선 부전역을 중심으로 한 뛰어난 교통망은 부동산 가치 상승의 요인입니다.

전포초등학교와 인접한 교육 환경과 주변의 다양한 생활 편의시설은 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능하며, 시세 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,000,000원이며, 인수되는 보증금이나 권리가 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 아파트 시세 및 최근 거래 동향, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 110% 범위를 참고하되, 현장 답사와 상세한 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.