나이스옥션 법원경매 통영 2025타경654 [1] 경상남도 거제시 연초면 죽토리 501-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '야부노인정' 북측 인근<일련번호 1> 및 북동측 인근<일련번호 3>, 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '죽토저수지' 남측 인근<일련번호 4,5>에 위치하며, 일련번호 1 토지 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하고, 일련번호 3~5 토지 주위는 목전, 묵답 등의 휴경지가 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

■ 일련번호 1 토지까지 소형 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됨. ■ 일련번호 3~5 토지까지 차량접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 완경사 지세의 사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. ■ 일련번호 3 : 급경사 지세의 부정형 토지로서, 묵전으로 이용중임. ■ 일련번호 4,5 : 급경사 지세의 부정형 토지로서, 묵답으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1 : 남서측으로 노폭 약 3미터 정도의 도로와 접함. ■ 일련번호 3~5 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ■ 일련번호 3 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리 농지 ■ 일련번호 4,5 : 농림지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 농업보호구역(2025-07-03)<농지법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 세멘 블럭조 세멘기와즙 평가건으로서, ┌ 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. │ 내 벽 : 벽지 및 목재후로링 마감 등. ┗ 창 호 : 샷시 창호 및 목재이중창 구조 등.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌ 임대관계 : 미 상 임. ┗ 기 타 : ‘감정평가액의 산출근거 및 결정의견’ 내 ‘Ⅱ.감정평가의 관련규정 및 적용방법의 4. 그 밖의 사항’ 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1] 지적불부합지역으로 지적재조사 지구로 지정되어 있는 바, 지적측량결과 면적 증감(증감이 있는 경우 정산 절차가 수반됨)이 있을 수 있음. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되고, 토지가격에 포함 평가함.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상㉠~㉤) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 통영지원 2025타경654 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 죽토리 501-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 125,420,000원

* 토지면적: 289.00㎡ (약 87.42평)

* 건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

* 건물 제시외면적: 68.30㎡ (약 20.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 용도: 단독주택

* 건축 연도: 1979년

1.1. 입지조건

* 위치: 대상 물건은 경상남도 거제시 연초면 죽토리 소재 '야부노인정' 북측 인근 및 '죽토저수지' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 일련번호 1 토지 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하고, 일련번호 3~5 토지 주위는 목전, 묵답 등의 휴경지가 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 일련번호 1 토지까지는 소형 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다. 그러나 일련번호 3~5 토지까지는 차량 접근이 불가능하여 교통 상황이 불편합니다.

* 도로상태: 일련번호 1 토지는 남서측으로 노폭 약 3미터 정도의 도로와 접하고 있습니다. 일련번호 3~5 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 지형 및 이용상태: 일련번호 1 토지는 완경사 지세의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 일련번호 3 토지는 급경사 지세의 부정형 토지로 묵전으로 이용 중이며, 일련번호 4, 5 토지는 급경사 지세의 부정형 토지로 묵답으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

* 일련번호 3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개 제한), 영농여건불리 농지

* 일련번호 4, 5: 농림지역, 가축사육제한구역(개 제한), 농업보호구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 2월 5일 접수된 범어새마을금고의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 305,500,000원입니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 소유권은 옥경부(1979-09-26), 조호연(2006-02-24), 옥재승(2021-06-03 신탁) 순으로 이전되었습니다.

* 근저당권은 범어새마을금고(2015-02-05) 및 남양산새마을금고(2016-01-06, 공동담보)가 있었으나 모두 말소되었습니다.

* 임의경매 개시 결정은 남양산새마을금고(2025-11-14)에 의해 이루어졌으나 말소되었습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존은 옥경부(1979-09-26)이며, 이후 소유권 이전 및 신탁이 있었습니다. 근저당권 및 임의경매 내용은 토지 등기부와 동일하게 말소된 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 '야부노인정' 및 '죽토저수지' 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 농경지, 휴경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 제공된 JSON 시세 정보 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, "대화국민주택"(1985년 건축, 연립, 54.81㎡, 1038번지)이 2026년 3월 3,500만원, 2026년 6월 1,200만원에 거래되었으며, "거제한울빌라"(2001년 건축, 다세대, 74.64㎡, 774-6번지)는 2026년 6월 2,900만원에 거래되었습니다.

* 이러한 연립, 다세대 주택의 매매가는 본건 단독주택의 감정가(125,420,000원) 및 토지 면적(289㎡)에 비해 현저히 낮은 수준입니다. 따라서 해당 JSON 정보는 본건과 직접적인 비교 대상이 되기 어렵습니다.

* 본건은 단독주택으로서 토지 면적이 넓은 편(289㎡)이며, 감정가 또한 해당 지역의 유사한 단독주택 또는 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

* 종합 분석: 제공된 JSON 정보만으로는 본건의 정확한 현 시세 파악에 한계가 있습니다. 본건과 유사한 용도(단독주택) 및 규모의 거래 사례, 또는 토지 자체의 가치를 평가할 수 있는 추가적인 정보가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '야부노인정' 및 '죽토저수지'가 인근에 있습니다. 제공된 정보만으로는 쇼핑, 의료, 교육 등 일반적인 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현재까지의 분석으로는 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 및 지도 검색을 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 교통 접근성: 일련번호 1 토지는 소형 차량 접근이 가능하나, 일련번호 3~5 토지는 차량 접근이 불가능하고 맹지인 점을 고려할 때, 대중교통 이용 및 자가용 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지적 불부합 지역 지정: 본건 토지는 지적재조사 지구로 지정되어 있어, 지적 측량 결과에 따라 면적이 증감될 수 있습니다. 면적 증감이 있을 경우 정산 절차가 수반될 수 있으며, 이는 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 접근성 및 이용 제약: 일부 토지(일련번호 3~5)는 차량 접근이 불가하고 맹지이며, 급경사 지세를 이루고 있어 활용에 제약이 따릅니다. 일련번호 1 토지 역시 노폭 3미터 도로에 접해 있어 차량 통행 및 활용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획상 제한: 일련번호 3 토지는 자연녹지지역, 일련번호 4, 5 토지는 농림지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 지하수 시설 문제: 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되었습니다. 이는 수리 또는 교체가 필요한 사항이며, 토지 가격에 포함 평가되었으므로 비용 고려가 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정서상 ㉠~㉤로 표시된 제시외 건물은 매각에 포함되므로, 실제 현황을 파악하고 철거, 이용, 법적 문제 등을 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면에 소재한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(289㎡)을 가지고 있습니다. 그러나 일부 토지의 낮은 접근성, 맹지, 급경사 지세, 그리고 자연녹지 및 농림지역 지정으로 인한 개발 제한 등 토지 이용상의 제약이 존재합니다. 또한, 지적 불부합 지역으로 지정되어 면적 변동 가능성이 있어 주의가 필요합니다. 건물은 건축 연도(1979년)가 오래되었으며 지하수 시설에도 문제가 있습니다. 주변 시세 정보를 분석한 결과, 제공된 연립/다세대 주택의 거래가는 본건과 직접 비교하기 어려워, 유사한 단독주택의 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(289㎡)을 활용한 재건축 또는 증축 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (단, 토지이용계획 및 건폐율/용적률 확인 필수)

* 일괄 매각으로 토지 전체를 취득할 수 있다는 점이 장점입니다.

* 지적재조사 완료 후 토지 면적의 변동 가능성을 고려하여 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 평가에 포함된 제시외 건물이 실제 활용 가능한 면적을 증가시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,420,000원

* 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 연립, 다세대 주택의 매매 사례로, 본건 단독주택의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 거래가액(1,200만원~3,500만원)이 본건의 감정가 대비 현저히 낮아, 해당 정보를 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

* 추정 범위: 본건의 정확한 시장 가치를 판단하기 위해서는 유사한 단독주택의 실거래가, 해당 지역의 개별공시지가, 건축물 상태 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다. 현재 정보만으로는 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 추정 입찰가 범위 : 약 87,000,000원 ~ 113,000,000원

* 유의사항 : 상기 금액은 단순 참고용이며, 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 권리 관계 재확인, 주변 시세 정밀 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보이나, 최종 권리 분석 및 임차인 현황 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.