나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22195 [1] 경상남도 통영시 한산면 두억리 919 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.11.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 한산면 소재 '한산도' 내 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하나 도서지역으로서, 제반 교통상황은 다소 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역),자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-1) 목조 도단지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 1937) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 부: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다. 건물(2-2) 현황 멸실입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물(2-2)는 기준시점 현재 멸실상태입니다. ※자세한 사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함. 제시외 건물은 인접 필지(두억리 920번지)에 걸쳐 소재함.
-[목록2] 건물(감정서상2-1) 일부는 인접 필지(두억리 920번지)에 걸쳐 소재함. 건물(감정서상2-2) 멸실됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 통영시 한산면 두억리 919번지 소재 단독주택에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 통영지원 2025타경22195 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 한산면 두억리 919번지 (신주소: 경상남도 통영시 문어포길 360)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 23,905,000원

* 토지면적: 79.00㎡ (약 23.89평)

* 건물면적: 56.53㎡ (약 17.10평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 강O (등기부상 채권자: 강산)

* 건축물 현황:

* 주용도: 단독주택

* 구조: 일반목구조 (목조)

* 지붕: 기타지붕 (도단)

* 사용승인일: 1937년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 한산면 '한산도' 내에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 도서 지역 특성상 전반적인 교통 상황은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 17일 접수된 강산(강O)의 강제경매 개시결정등기 (등기구분: 갑5 토지, 갑6 건물)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 예상됩니다. (다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 표기가 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 추후 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 김만년, 강민혜, 김정자 소유권 이전 후 강산의 강제경매로 진행되었습니다.

* 건물 등기부상 김만년, 강민혜, 김정자 소유권 이전 후 강산의 강제경매로 진행되었습니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 한산도는 통영시의 섬 지역으로, 주거지대는 주로 단독주택이 분포하는 한적한 환경입니다.

* 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON 데이터가 비어있어, 직접적인 단지 내 또는 유사 건물 간의 시세 비교 분석이 어렵습니다. 한산면 지역의 단독주택 매물은 희소하며, 거래가액은 위치 및 상태에 따라 1억원 초중반에서 2억원 후반대까지 다양하게 나타납니다. 이는 섬이라는 지역적 특성과 접근성, 그리고 매물별 건축 연도 및 상태 차이에서 비롯된 것으로 보입니다. 본건과 같이 감정가가 2천만원대로 낮은 경우는, 건물 노후도 및 부지 활용도 등에서 차이가 클 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입은 가능하나, 도서 지역의 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 통영 본토 및 거제와 연결되는 교량 건설 사업이 진행 중이거나 계획 중에 있어 향후 교통 접근성 개선이 기대됩니다.

* 편의시설: 섬 지역 특성상 편의시설이 제한적일 수 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있으나, 상세한 편의시설 현황은 현장 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 조용하고 한적한 섬 지역의 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 1937년에 사용승인된 건물로, 약 89년 된 노후 건물입니다. 대규모 보수 또는 재건축 비용 발생 가능성이 높습니다.

* 인접 필지 침범: 제시외 건물(감정서상ㄱ) 및 건물(목조 단층 건물, 사용승인일 1937년) 일부가 인접 필지(두억리 920번지)에 걸쳐 소재합니다. 이는 추후 경계 분쟁이나 법적 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 건물 멸실: 건물(감정서상2-2)은 기준시점 현재 멸실 상태입니다.

* 도서 지역 특성: 외부와의 접근성이 제한적이며, 생활 편의시설 및 의료 시설 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 주거밀집지역으로부터 75m 이내이므로 가축 사육에 제한이 있습니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 섬 지역의 특성상 해양 관련 시설 또는 소규모 농어업 관련 시설이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 한산도 내에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각의 단독주택 경매 물건입니다. 1937년에 건축된 노후 주택으로, 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 있고 멸실된 건물도 있어 복합적인 권리 및 물리적 하자 요인을 가지고 있습니다. 또한, 도서 지역의 특성상 교통 및 생활 편의성이 다소 제한적일 수 있습니다. 말소기준권리상 인수되는 권리는 없어 보이나, 임차인 현황이 미상이고 임대 관계도 파악되지 않아 명도 관련 주의가 요구됩니다. 낮은 감정가는 매력적일 수 있으나, 건물 노후도, 인접 필지 침범 문제, 도서 지역의 한계 등 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 23,905,000원으로 소액 투자가 가능합니다.

* 토지 지분 확보: 79㎡의 토지 지분을 확보할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 통영-한산도 간 교량 연결 사업 등 인프라 개선이 진행될 경우, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 23,905,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보가 매우 제한적이며, 유사 물건의 거래 사례를 찾기 어려운 상황입니다. 또한, 건물 노후화, 인접 필지 침범, 멸실 건물 존재, 도서 지역의 접근성 및 생활 편의성 제한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크 등 다수의 불안 요소를 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 감안할 때, 감정가를 기준으로 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가의 약 70% ~ 90% 수준인 16,733,500원 ~ 21,514,500원 범위에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 반드시 철저한 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 환경 조사, 명도 가능성 검토 등 심층적인 분석 후에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.