나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22212 [1] 경상남도 거제시 거제면 서정리 771-5 102동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리 소재 '거제제일중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 연립.다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 1018지방도가 지나는 등, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 102동 3층 301호로서, (사용승인일: 2012.07.20) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 기호(2,3): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제제일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경22212 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 거제면 서정리 771-5 102동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 84,000,000원

* 건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

1.1. 건물 상세정보

* 건축년도: 2012년 7월 20일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 4층 건물 중 3층

* 집합건물 명칭: 행복빌라

* 건물 번호: 102동 301호

* 집합건물 총괄표제부 기준: 총 16세대, 2개동

1.2. 토지 상세정보

* 토지 고유번호 (Jibun): 771-5

* 토지면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

* 토지 형상: 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지

* 토지 이용상태: 현황 다세대주택 부지로 이용 중

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 거제면 서정리 소재 '거제제일중학교' 남서측 인근에 위치. 부근으로 연립.다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입 가능하며, 인근으로 1018지방도가 지나는 등 교통 환경은 보통 수준.

* 주변 도로: 본건 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(거제제일고등학교, 거제제일중학교), 역사문화환경보존지역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 12월 22일 접수된 부산시수산업협동조합의 근저당권 (채권최고액 117,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 및 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소예정사항으로, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 구체적인 개요가 없어 인수 여부 및 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점에서 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 점유 관계 및 실제 거주 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 연립.다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시세:

* 동일 건물(행복빌라, 771-5번지, 전용면적 59.84㎡) 최근 매매 사례:

* 2026년 1월: 4층, 4,900만원

* 2026년 4월: 1층, 5,200만원

* 인근 유사 건물(신현휴먼빌2, 771-11번지, 전용면적 80.6㎡, 2005년식) 최근 매매 사례:

* 2026년 4월: 3층, 5,000만원

* 분석: 동일 건물 내 면적이 동일한 층수에 따른 가격 차이가 확인되며, 1층 매물이 4층 매물보다 높게 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 최근 거래된 4,900만원~5,200만원 수준과 유사하거나 그 중간 정도의 시세를 형성할 것으로 보입니다. 인근 건물 시세도 유사한 가격대를 보이고 있어, 해당 물건의 시세는 약 5,000만원~5,500만원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: '거제제일중학교' 및 '거제제일고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 1018지방도가 인근에 있어 시내 및 외부로의 이동이 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 불가: 현재 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리(지상권): 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 세부 내용이 없어 인수 시 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 반드시 확인이 필요한 사항입니다.

* 토지이용규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축년도: 2012년으로 비교적 최근 건물이나, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 거제면 서정리에 위치한 다세대주택으로, '행복빌라' 단지 내 102동 3층 301호입니다. 2012년에 건축되어 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악은 어렵습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 양호하며, 교통 환경 또한 무난한 편입니다. 권리 관계는 대부분의 권리가 말소 예정이므로 인수되는 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 내부 상태 미확인 등은 주의해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세에 기반한 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2012년 건축으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수리비 부담이 적을 가능성.

* 안정적인 입지: 학교 및 생활 편의시설 인접, 지방도 접해있어 기본적인 주거 환경 우수.

* 권리관계 명확성: 대부분의 권리가 말소 예정으로, 명도만 순조롭게 진행된다면 추가적인 권리 인수 부담이 적음.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 8,400만원 대비 최근 실거래가 4,900만원~5,200만원 수준으로, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 84,000,000원

* 최근 매매가 (전용면적 59.84㎡ 기준): 4,900만원 ~ 5,200만원

* 추정 시세: 5,000만원 ~ 5,500만원

* 본 건은 3층으로, 최근 매매된 4층(4,900만원)과 1층(5,200만원)의 중간 수준으로 예상됩니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없고 권리관계가 비교적 깨끗하다는 점을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 예상 입찰가: 55,000,000원 (5천 5백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.