나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31368 [1] 경상남도 남해군 남해읍 북변리 316-3 남해공용터미널 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남해읍 북변리 소재 '남해중학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 서측 인근에 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하고 남서측 근거리에 남해군청 및 중소규모의 근린생활시설이 소재하고 있으며, 주위환경 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 본건 1층이 남해시외버스터미널로서 일반대중 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층건내 2층 201호 외 5개호로서, 사용승인일: 1997.06.27 외벽: 복합판넬 및 돌붙임 등 내벽: 시멘트 모르타르위 페인트마감, 인테리어마감, 일부 타일마감 등 바닥: 테코타일마감, 창호: 새시창호 및 강화유리마감, 천정: 텍스마감 등임.

이용상태

현재 2층 전체를 각호의 구분벽체를 철거하여 일괄하여 판매시설로 이용하였던 상태로서 '튼상가' 상태임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 주차장설비, 승강기설비, 에스컬레이터(현재 운행 중단된 상태)설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 가로장방형의 토지로서 현재 남해터미널부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복4차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 가각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 자동차정류장, 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-01-10)(접함), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법>, 중점관리구역(집중개발형)임. 기호(2-4) 일반상업지역, 자동차정류장, 중로3류(폭 12m~15m)(2023-01-10)(접함), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법>, 중점관리구역(집중개발형)임. 기호(5) 일반상업지역, 자동차정류장(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-01-10)(접함), 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(남해읍)<하수도법>, 중점관리구역(집중개발형)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-본건은 2층 전체를 각호의 구분벽체를 철거하여 일괄하여 판매시설로 이용하였던 상태로서 ‘튼상가’ 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경31368 (1)

* 소재지: 경상남도 남해군 남해읍 북변리 316-3 남해공용터미널 2층 201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 1,306,000,000원

* 토지 면적: 980.16㎡ (약 296.5평)

* 건물 면적: 1145.89㎡ (약 346.6평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 남해군 남해읍 북변리 소재 '남해중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 서측 인근에 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하며, 남서측 근거리에 남해군청 및 중소규모의 근린생활시설이 소재하여 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

* 교통: 본건 1층이 남해시외버스터미널로서 일반 대중교통 사정이 양호하며, 제반 차량 출입이 용이합니다.

* 도로: 본건 동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 자동차정류장, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 마을경관관리구역, 하수처리구역, 중점관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 남해신용협동조합 근저당 (2020-04-09)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 남해신용협동조합 근저당 (2020-04-09, 840,000,000원)

* 주식회사트라이얼코리아 전세권 (2020-04-20, 379,200,000원)

* 남해신용협동조합 임의경매 (2025-11-13, 747,895,401원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권은 개요만 언급되었을 뿐 상세 내용이 없어 소멸 여부 불분명하나, 통상적인 경매 절차상 인수 부담이 없을 가능성이 높음)

* 임차인 현황:

* 남해공용터미널관리사무소

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으므로 낙찰 후 인수하는 부담이 없습니다.

* 주식회사트라이얼코리아

* 보증금: 379,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2020-04-20

* 대항력: 없음

* 비고: 전세권 설정 등기가 말소될 예정이므로 인수 부담이 없습니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 남해시외버스터미널이라는 고정적인 유동인구와 남해군청 등 공공기관이 인접한 지역의 중심 상권에 위치하고 있습니다.

* 터미널 이용객, 지역 주민 및 군청 관련 인구를 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 판매시설 용도로 활용 시 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 남해군청, 남해중학교 등 공공시설 및 교육기관이 인근에 있어 행정 및 교육 접근성이 좋습니다.

* 남해시외버스터미널을 통해 광역적인 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 본건 2층 전체가 내부 구분벽체를 철거하여 '튼상가' 형태로 이용되었던 상태입니다. 따라서 현재 점포 구조 및 내부 시설에 대한 추가적인 설비 투자 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 에스컬레이터 운행 중단: 건물 내 에스컬레이터가 현재 운행 중단 상태로, 향후 수리 또는 교체에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용 승인된 건물로, 시간이 지남에 따라 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

* 정보 부재: 임대 관계, 정확한 사용 내역 등에 대한 일부 정보가 미상으로 기재되어 있어, 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 권리분석상 인수할 임차인 보증금은 없습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 자체 조사 결과, 본 물건의 입지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군의 중심부에 위치한 남해시외버스터미널 내 상가로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 터미널이라는 고정적인 유동인구와 지역 상권의 결합으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, '튼상가' 상태 및 중단된 에스컬레이터 등 현재 건물의 물리적 상태에 대한 면밀한 파악과 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 입지: 남해군 터미널 및 군청 인근의 핵심 상업 지구에 위치.

* 풍부한 유동인구: 버스터미널과 연계된 높은 인구 유입 효과.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 다목적 활용 가능성: '튼상가' 형태는 대형 면적 활용에 유리하며, 필요시 공간 재구성 가능.

* 지역 가치 상승 기대: 남해군 중심 상권의 장기적인 성장 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,306,000,000원입니다. 인수할 권리 및 임차 보증금이 없어, 감정가를 기준으로 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

본 건의 입지, 상권 특성, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 1,044,800,000원 ~ 1,175,400,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 경매 현장의 경쟁 상황, 시장 동향, 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.