나이스옥션 법원경매 창원 2025타경822 [1] 경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 301동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대청동소재 갑오마을 301동 3층 302호로서 부근은 아파트, 학교, 단독주택, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층건내 3층 302호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역(장유지구), 보행자전용도로(접함), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2024-02-19)(계동초등학교 상대)<교육환경보호에 관한법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 창원지방법원 2025타경822 (1) 사건으로 진행되는 경상남도 김해시 대청동 321-4 갑오마을 301동 3층302호에 소재한 아파트입니다. 감정평가액은 240,000,000원이며, 토지면적은 67.95㎡(약 20.56평), 건물면적은 126.48㎡(약 38.26평)입니다. 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 채권자 주OOOOOOOO에 의한 부동산 임의경매로 진행됩니다. 아파트명은 갑오마을대동아파트로, 2000년 7월 31일에 사용승인된 철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 건물 내 3층에 위치하고 있습니다. 본건의 전용면적은 126.48㎡(제공된 건물면적 기준)이며, 분양면적은 제공된 정보에서 명확히 구분되지 않으나 건물면적(126.48㎡)을 공급면적으로 참고할 수 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대청동소재 갑오마을 301동 3층 302호로서, 부근은 아파트, 학교, 단독주택, 근린시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 교통상황: 단지 주변으로 도로가 잘 정비되어 있으며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로 단지 진입로가 있으며, 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동, 장유지구)으로 지정되어 있으며, 보행자전용도로와 인접해 있습니다. 가축사육제한구역, 계동초등학교 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 부동산의 말소기준권리는 2015년 3월 10일 접수된 부산은행 근저당권(을13, 252,000,000원)으로, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을15 근저당권, 갑18 가압류, 갑21 가압류, 갑24 임의경매, 갑25 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 별도로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제시된 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권개요로, 명확한 권리 사항이 기재되어 있지 않아 인수 대상이 없는 것으로 판단됩니다.)

* 임차인 현황:

* 송 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-06-14. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-28. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 본건의 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

* 주의사항: 상기 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 비록 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 금액 미상과 같은 특이사항이 있을 수 있어 주의가 필요합니다. 또한, 현장조사 시 폐문 부재로 인해 일반적 상태를 기준으로 기재되었으므로, 실제 물건 상태와 다를 수 있음에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 갑오마을 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주요 시설: 계동초등학교, 김해대청중학교, 김해예술고등학교 등 교육시설이 인근에 위치하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조로 건축되어 안정성이 확보된 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

* 교통 접근성: 대중교통 사정은 보통 수준이며, 차량 이동 시 남동측 진입로를 이용할 수 있습니다.

* 내부 설비: 건물 내 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2000년에 사용승인된 아파트로, 약 20년 이상의 건축 연차를 가지고 있어 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상 및 현장조사 제한: 임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 현장 조사 시 폐문 부재로 인해 물건 상태 파악이 일반적인 수준에 그쳤다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 실제 점유자 및 상태 파악을 위한 추가 확인이 필요합니다.

* 제로 보증금/차임 임차인: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 실제 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합의견

* 본건은 김해시 대청동에 위치한 아파트로, 주변 주거 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높은 편입니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하게 정리될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서는 비교적 안전하다고 판단됩니다.

* 임차인들이 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이고 현장 확인이 제한적이었던 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 건축 연차를 감안하여 향후 관리비 및 유지보수 비용에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 안전한 낙찰이 가능합니다.

* 우수한 입지: 대청동 지역의 안정적인 주거단지 내에 위치하여 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인들이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. (단, 보증금/차임 0원 관련 추가 확인 필요)

1.8. 예상입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 8일, 106.63㎡ (16층) 매매가: 22,000만원

* 2026년 3월 31일, 106.63㎡ (19층) 매매가: 25,000만원

* 2026년 5월 10일, 126.48㎡ (8층) 매매가: 23,000만원

* 본건은 126.48㎡ 면적으로, 최근 2026년 5월 10일에 8층이 23,000만원에 거래되었습니다. 본건은 3층이므로 층수 이점을 고려했을 때, 최근 실거래가 수준에서 약간의 가감 조정을 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가는 240,000,000원입니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 23,000만원 ~ 24,000만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.