나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21009 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층건 내 제8층 제081호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지내 자체지반 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

아파트로 이용 중임. 감정평가 및 현황조사 시 본건 내부에 누수가 있는 것으로 조사되었으니 입찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경21009 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 25-5 형제아파트 8층801호 (신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 자산서10길 63)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 내 제8층 제081호

전용면적: 120.85㎡ (약 36.56평)

토지면적: 59.404㎡ (약 17.97평)

총 감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사로 추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '마산중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 무학산 산록에 위치하여 깨끗한 자연환경을 가지고 있으며, 예로부터 거주 선호 지역으로 알려져 있습니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 이용 및 현황

본건 토지는 남동측 하향 완경사지 내 자체 지반이 등고평탄하게 조성된 사다리형의 토지이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.도로 관계

본건은 남동측으로 약 7미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(마산중학교)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

등기부 을5, 접수일자 2016-09-30, 근저당권 (한국자산관리공사)

1.3. 2.등기부상 권리내역

소유권 이전 (김희종, 이동심) 및 근저당권 (한국자산관리공사, 도이치파이낸셜주식회사), 가압류 (삼성카드), 임의경매 (한국자산관리공사) 등 모든 권리는 말소될 예정입니다.

1.3. 3.등기부채권 총액

185,722,812원

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

1.3. 5.임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 본건의 경우 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대 관계가 파악되지 않아 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 건물 용도

본건 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 일부 혼합된 지역입니다.

1.4. 2.잠재적 상권 가치

단지 내 또는 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 2.주변 편의시설

* 교육시설: 마산중학교 등

* 의료시설: 경상남도마산의료원, 창원제일종합병원 등

* 쇼핑시설: 이마트 마산점 등

* 기타: 고려시대 유적인 몽고정, 회원현성지 등이 인근에 있어 역사 문화적 접근성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.내부 누수

감정평가 및 현황조사 시 본건 내부에 누수가 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 입찰 시 반드시 참고해야 할 중요한 사항입니다.

1.6. 2.임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 거주자가 있을 경우 명도에 대한 추가적인 확인과 협상이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 자산동에 위치한 아파트로, 주거환경 및 교통이 보통 수준이며, 마산중학교와 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 편의시설도 갖추고 있습니다. 다만, 건물 내부 누수 하자가 조사되었으므로 입찰 전 철저한 현장 확인 및 수리 비용 산정이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상이므로 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1.우수한 입지조건

마산 원도심에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 마산중학교와 인접한 주거지로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

1.8. 2.안정적인 주거 환경

아파트 및 다세대주택이 밀집된 지역으로, 기본적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

1.8. 3.명확한 권리 관계

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서는 비교적 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1.산정 근거

본건의 감정가는 194,000,000원입니다. 현재까지 조사된 바로는 인수되는 임차인 보증금은 없으며, 등기부상 모든 권리는 소멸 예정입니다. 하지만, 건물 내부에 누수 하자가 있고 임대 관계가 미상이므로, 이러한 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.9. 2.추정가 범위

감정가 대비 75% ~ 85% 수준을 예상합니다.

* 추정 입찰가 범위: 약 145,500,000원 ~ 164,900,000원

이 예상가는 현재 시세 및 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본건의 하자(누수)와 임대 관계 미상 등의 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 최신 시세 및 법원 진행 상황을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.