나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31378 [1] 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2356 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 영지리 소재 '영지리마을회관' 남측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하나, 일부 계단식이며, 대부분 고물상부지로 이용중이고, 일부 진입로 등임. 기호(2,3) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 고물상부지로 이용중이고, 일부 진입로임. 기호(4,6) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 대부분 고물상부지로 이용중임. 기호(5) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하나, 일부 계단식이며, 대부분 고물상부지 등으로 이용중이고, 일부 묘지임. 기호(7,8) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 답으로 이용중임. 기호(9) : 부정형의 계단식 토지로서, 일부 고물상부지, 일부 답, 일부 진입로 등임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 동측으로 지적도상 도로(영지리 3104-13(도로))(국유지)를 경유하여 왕복 2차선의 포장도로가 소재함. 기호(3,9) : 지적도상 맹지이고, 기호(1)을 통해 접근 가능한 상태임. 기호(4,5,6,7,8) : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5,9) : 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(이동면)<하수도법>. 기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 접도구역<도로법>, 하수처리구역(이동면)<하수도법>, <추가기재>일부 주거개발진흥지구. 기호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(이동면)<하수도법>, <추가기재>일부 주거개발진흥지구. 기호(4,6) : 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(이동면)<하수도법>. 기호(7,8) : 공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>.

제시목록 외의 물건

1) 기호(1~3) 일부 지상에 이동 가능한 컨테이너가 소재하며, 타인소유(강**)로 탐문조사됨. 2) 기호(1~6) 및 기호(9)의 일부 지상에 이동 가능한 조경석, 고물 등이 적치되어 있는 상태인 바, 경매 입찰시 이점 참고하시기 바람.

공부와의 차이

1) 기호(1,3,4,5,6,9)의 귀 제시목록상 지목은 ‘전,답,묘지’이나, 현황 기호(1~4,6)과 기호(5,9)의 일부는 기준시점 현재 경계 구분없이 고물상 부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,3,5,9]토지 일부는 2021년경 남해군으로부터 건축신고(농가창고)을 득한 토지임.(감정평가서 참조)
-목록[1,3,4,5,6,9]공부상 지목 ‘전,답,묘지’이나 목록(1~4,6)과 목록(5,9)의 일부는 경계구분없이 고물상 부지로 이용중이며 일부 토목공사가 진행된 상태로 이를 고려하여 평가하였으며, 목록(1,2,9)의 일부는 진입로인 바 이를 감안하여 평가함.
-목록[5]분묘 2기 소재, 최저매각가격은 분묘 소재 감안한 금액임.
-목록[1~3]타인소유로 탐문조사되는 이동 가능한 컨테이너 평가 및 매각 각 제외.
-목록[1~6][9]일부 지상에 이동 가능한 조경석 및 고물 등은 평가 및 매각 각 제외.
-목록[1][3][5~9]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 남해군 삼동면자 제출 ‘사실조회 결과 회신서(2025.12.18.자)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31378 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남해군산림조합 (추정)

등기부채권 총액: 559,592,735원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 영지리 2356

용도 (공부상): 전, 답, 묘지

용도 (현황): 고물상 부지, 일부 농경지, 일부 진입로, 일부 묘지

매각대상: 토지매각

감정가: 554,083,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 5,796.00㎡ (약 1,753.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 영지리 소재 '영지리마을회관' 남측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통 및 도로

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

기호(1,2) 토지는 동측으로 지적도상 도로(영지리 3104-13(도로))(국유지)를 경유하여 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.

기호(3,9) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(1)을 통해 접근 가능한 상태임.

기호(4,5,6,7,8) 토지는 지적도상 맹지임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,5,9): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역.

기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 접도구역, 하수처리구역, 일부 주거개발진흥지구.

기호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역, 일부 주거개발진흥지구.

기호(4,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역, 하수처리구역.

기호(7,8): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을7 근저당권 (남해군산림조합, 2022-12-29)

말소되는 권리: 을7, 을8, 을11, 갑8, 갑11, 갑12, 갑13

인수되는 권리: 없음 (단, 분묘기지권 성립 여지 있음)

3.2. 권리 분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 선순위의 권리가 존재하지 않아, 경매 완료 시 을구의 근저당권, 지상권, 근저당권공동담보, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 분묘기지권 성립 여지가 있음을 명시하고 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인에 대한 별도 명시된 정보 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 일부 토지는 2021년경 건축신고(농가창고)를 득한 상태입니다.

전체적으로 농업 및 주거 복합 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

공부상 지목은 '전, 답, 묘지'이나, 현황 토지의 상당 부분이 경계 구분 없이 고물상 부지로 이용 중이며, 일부 토목공사가 진행된 상태입니다.

일부 토지는 진입로로도 활용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

'영지리마을회관' 인근에 위치하며, 마을 내 주택이 분포하는 지역입니다.

구체적인 편의시설 정보는 제공된 자료에 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

목록[5~9] 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

목록 토지에 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 감정평가 시 해당 사항을 감안하여 책정되었습니다.

6.3. 현황 이용과 공부상 지목 불일치

토지 일부가 고물상 부지로 이용 중이어서, 향후 토지 이용 계획 수립 시 건축, 개발 등 제한 사항 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 맹지 존재

기호(3,9) 및 기호(4,5,6,7,8) 토지는 지적도상 맹지이므로, 접근성 확보 및 이용에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

6.5. 매각 제외 물건

매각 대상에서 제외되는 물건은 다음과 같습니다.

* 타인 소유 이동 가능한 컨테이너

* 이동 가능한 조경석 및 고물 등

이러한 물건들은 낙찰 후 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 남해군 삼동면 영지리 소재의 토지로, 현재 고물상 부지로 이용되고 있으며 일부는 농경지 및 진입로로 활용되고 있습니다. 공부상 지목과의 차이, 분묘기지권 존재 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 여러 이슈가 존재합니다. 해당 토지 일부는 건축신고(농가창고)를 득한 점은 긍정적인 요소로 볼 수 있습니다. 모든 권리 관계는 말소될 것으로 예상되나, 분묘기지권은 인수될 가능성이 있어 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 현재 고물상 부지로 활용되는 토지의 잠재적 가치 평가.

* 농가창고 건축신고 득한 토지에 대한 향후 활용 방안 모색.

* 남해군 지역의 자연환경 및 관광 자원 연계 가능성 (정보 부족).

9. 예상 입찰가

감정가 554,083,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 토지 이용 현황 및 잠재적 개발 가능성.

* 분묘기지권, 농지취득자격증명 등 제반 권리 및 규제 사항.

* 향후 토지 이용에 따른 제반 비용 및 수익성 분석.

* 본 건의 경우 '인수 보증금'은 0원이므로 직접적으로 입찰가에 반영될 인수 비용은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사, 법률 전문가 상담, 주변 시세 조사 등 추가적인 심층 분석을 통해 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.