나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1006 [1] 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 146 월산아크로빌 101동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리, 진주외국어고등학교에서 북동측으로 직선거리 약440 미터 지점에 위치하는 월산아크로빌 제101동 제10층 제1004호로서, 부근은 단독주택 및 아파트단지 등으로 형성된 주택지대이며 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물로서 내 제10층 제1004호로서 외벽은 몰탈위페인트 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 바닥은 장판지 및 타일 등, 창호는 샷시창호로서 현상은 보통인 편임.

이용상태

주거용 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

접면도로 등과 등고한 부정형의 평지로서, 아파트부지로 이용되고 있음

인접 도로상태등

단지 밖의 공도와 연계되는 단지내 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12M~15M)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역( 반성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(반성초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

본건의 대지권의 목적인 토지의 지목은 공부상은 '잡종지'이나, 현황은 '대지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경1006 (1)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 창촌리 146 월산아크로빌 101동 10층1004호 (신주소: 경상남도 진주시 공치고개길 19, 10층 1004호)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 10층 건물 중 10층

감정가: 100,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

토지 면적: 46.81㎡ (약 14.16평)

토지 지분: 46.8105㎡ (약 14.16평)

건물 면적 (전용면적): 59.80㎡ (약 18.09평)

건물 지분: 59.7992㎡ (약 18.09평)

건물 총 면적 (단지): 3,892.6894㎡ (약 1,177.76평)

건물 전용률: 약 60.88% (전용면적 기준, 공급면적은 미기재)

건축물 용도: 공동주택 (아파트)

준공일: 2005년 06월 02일 (사용승인일)

세대수 (단지): 38세대

주차 가능 대수 (단지): 정보 없음

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 일반성면 창촌리, 진주외국어고등학교에서 북동측으로 직선거리 약 440미터 지점에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택 및 아파트 단지 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 바, 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도로: 중로3류 (폭 12M~15M)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역 (반성초등학교, 반성초등학교병설유치원)

* 공부상 지목: 잡종지 (현황: 대지)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건 건물의 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 주요 등기 사항은 다음과 같습니다.

* 최초 소유권 이전: 2008년 5월 27일 (표애숙)

* 소유권 이전: 2010년 6월 10일 (정경숙)

* 소유권 이전: 2013년 1월 10일 (김석수)

* 근저당 (진양농업협동조합): 2013년 1월 10일, 59,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당 (김석주): 2021년 4월 19일, 100,000,000원 (공동담보) - 말소

* 가압류 (롯데카드): 2021년 12월 17일, 20,815,152원 - 말소

* 가압류 (서울보증보험): 2022년 1월 26일, 5,097,947원 - 말소

* 임의경매 개시 결정 (김석주): 2025년 10월 30일, 50,000,000원

총 등기부채권액은 184,913,099원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013년 2월 15일

* 대항력: 없음

* 기타: 오 씨는 2013년 2월 15일 전입하였으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력이 없어 인수 부담이 없는 임차인으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 2013년 1월 10일자 진양농업협동조합 근저당권.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용은 파악되지 않았습니다. 만약 지상권이 존재한다면 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 오 의 보증금이 0원이므로 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 위치: 경상남도 진주시 일반성면의 주거지역에 위치하며, 인근에 진주외국어고등학교, 반성초등학교 등이 소재합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 일반적인 주거지역의 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대형 마트나 상업 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 단독주택 및 아파트 단지로 구성된 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 환경: 반성초등학교, 진주외국어고등학교 등 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능하나, 진주시 주요 지역으로의 이동은 차량이 더 편리할 수 있습니다.

* 생활 편의: 기본적인 생활 편의 시설은 있으나, 문화, 쇼핑 등 복합적인 편의 시설 이용을 위해서는 시내로의 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 공동담보 물건: 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 본 건의 가치 평가나 매각 과정에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 좋습니다.

* 미확인 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 인수 부담이 될 수 있습니다. 반드시 현장 방문 시 관련 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 현장 리스크

* 건물 노후화: 2005년 준공으로 약 20년이 경과한 건물로서, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 관리비 및 공과금: 낙찰 후 미납된 관리비 및 공과금 정산 문제가 발생할 수 있습니다. (주의 필요)

* 건물 하자: 현재 '보통' 수준으로 평가되었으나, 실제 현장 방문 시 발견되지 않은 내부 하자가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 일반성면에 위치한 아파트로, 주거지로서의 입지 조건과 학교 접근성이 장점입니다. 공동담보 물건으로 권리 관계가 복잡할 수 있으나, 현재까지 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 감정가 1억원을 기준으로, 향후 시장 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 1억원으로 책정된 감정가는 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

* 권리 부담 최소화: 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 권리들이 정리될 예정입니다. (단, 미확인 지상권은 변수)

* 안정적인 주거 환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 지역 개발 및 인프라 확충 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문 결과를 토대로 최종 결정하는 것이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으나, 일반적인 경매 물건 분석 및 유사 사례를 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 80,000,000원 ~ 90,000,000원)에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 추정치이며, 반드시 상세한 시장 분석과 현장 실사를 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.