나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12419 [1] 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 105동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동 소재‘젤미마을부영아파트’105동 5층 507호 단위세대로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트조 박공지붕(트러스)지붕 13층건내 5층 507호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호 구조

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급·배수 설비, 위생설비, 승강기 설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

진입도로상태 및 주차장시설은 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(2025-03-27), 지구단위계획구역(공동주택), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2) 본건은 현장조사당시 거주인의 부재로 인해 내부확인이 곤란하여 관련공부, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로하여 평가하였는바, 경매입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12419 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 60-3 젤미마을부영아파트 105동 5층507호

용도: 아파트

감정평가액: 103,000,000원

토지면적: 32.48㎡ (약 9.83평)

건물면적 (전용면적): 47.38㎡ (약 14.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트조 박공지붕(트러스)

건물규모: 13층 건물 내 5층 507호

사용승인일: 2002년 8월 12일 (사용승인일 기준)

1.3. 등기부 현황

말소기준권리: 2015년 12월 11일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을7)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

등기부채권 총액: 200,789,076원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼문동에 소재한 '젤미마을부영아파트' 105동 5층 507호로서, 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 및 학교 등이 밀집해 있는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근의 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

단지 내 진입 도로 상태 및 주차장 시설은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 포함됩니다.

대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 정윤정

보증금: 10,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2024년 9월 6일

확정일자: 2025년 6월 23일

배당신고일자: 2026년 8월 6일

대항력: 없음

*금액이 미상인 임차인은 없으나, 위 임차인은 대항력이 없으므로 인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 권리 총평

말소기준권리보다 늦은 후순위 권리인 롯데카드, 현대카드, 토스뱅크의 가압류는 모두 말소 예정입니다.

이에 따라 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 편의시설

본건이 위치한 젤미마을부영아파트 단지는 대단위 아파트 단지로서, 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지도를 분석한 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 심각한 혐오시설(대형 쓰레기 처리장, 화장장 등)이 근접해 있는 것으로 확인되지는 않았습니다.

다만, 지역 특성상 잠재적인 환경 관련 사항은 추후 입찰 전에 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의도 보통 수준으로 생활권 내 이동이 용이합니다.

5.2. 교육환경

주변에 학교가 다수 위치해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

본건은 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

5.3. 주거환경

대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 주변 환경 또한 주거에 적합한 편입니다.

단지 내 총 주차 대수는 945대 (지상 4대, 지하 941대 - 지하주차대수 22대, 954대 항목 혼재, 아파트 정보 기준 945대)로 주차 공간은 충분한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가서 상 현장 조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다.

따라서 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 수리 필요 여부 등은 경매 입찰 전에 반드시 직접 재확인해야 합니다.

6.2. 지역적 환경 요인

앞서 상권분석 섹션에서 언급했듯이, 주변 지역에 대한 잠재적인 환경적 요인(쓰레기 매립지, 화장장 등과의 간접적 영향 가능성)에 대한 추가적인 조사와 판단이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 삼문동에 위치한 젤미마을부영아파트 105동 5층 507호로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 환경이 양호한 아파트입니다.

등기부상 인수해야 할 권리 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 부분이며, 이를 고려하여 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 낮음.

* 김해시 삼문동의 대단위 아파트 단지 내 위치로 안정적인 주거 수요 기대.

* 단지 내 및 주변 생활 편의시설 이용 용이.

* 주변 학군 및 교통 여건 양호.

9. 예상 입찰가

9.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 단지 내 전용면적 47.38㎡ (약 14.33평) 물건의 최근 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 25일: 81,000,000원 (3층)

* 2026년 7월 13일: 89,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 1일: 95,000,000원 (11층)

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 103,000,000원입니다. 최근 실거래가 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 5층의 중간층임을 고려할 때, 최근 거래가 범위(8,100만원 ~ 9,500만원)를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

내부 상태 미확인으로 인한 리스크를 감안하고, 최근 실거래가 수준을 반영하여 예상 입찰가를 산정하면 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장합니다.

입찰 참여 시에는 본인의 자금 계획 및 해당 물건의 정확한 내부 상태 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.