나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12825 [1] 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 12층1244호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 복산동 우정혁신지구내 울산중학교 남서측 인근에 소재하며 주변은 주로 공 공기관시설로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층건내 12층으로 외벽 : 석재, 페인팅 창호 : 샤시 내부 : 페인팅 등.

이용상태

공장(지식산업센터)-현황 공실.

설비내역

위생 및 급배수, 승강기, 화재관리 설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남동하향경사지대에 조성된 삼각형유사지로 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지 임.

인접 도로상태등

북부순환도로, 종가로에 연결된 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-05-20)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2018-03-19)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건 부동산은 혁신비지니스센터로 A동, B동, C동, D동으로 구분되어 있으며 해당 호실은 C동임. 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12825 (1)

소재지: 울산광역시 중구 복산동 703 혁신비지니스센터 12층 1244호

신주소: 울산광역시 중구 종가로 406-21 (복산동), 12층 1244호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 공장, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 90,000,000원

토지면적: 14.77㎡ (약 4.47평)

건물면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 중구 복산동 우정혁신지구 내 울산중학교 남서측 인근에 소재

주변 환경: 주로 공공기관 시설로 형성되어 있음

교통: 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재함. 북부순환도로, 종가로에 연결되는 왕복 4차로에 접함

토지 이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구), 중로1류(폭 20m~25m) 접합. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층, 지상 12층 건물 중 12층

건축 관련: 2018년 1월 12일 신축 허가, 2020년 8월 13일 사용 승인

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 12일 하나은행 근저당권 (84,000,000원)

말소 예정 권리:

* 하나은행 근저당권 (을1)

* 신용보증기금 가압류 (갑6)

* 국민건강보험공단 압류 (갑7)

* 신용보증기금 강제경매 (갑8, 본 경매 사건)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 명시되어 있으며, 구체적인 내용은 제공되지 않음)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상임. (별도의 임차인 정보는 제공되지 않음)

집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑5, 2022-08-12)

* 신탁등기 말소 (갑4, 2022-08-12)

1.3. 상권분석

본 건은 지식산업센터 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 건축된 혁신비지니스센터 내에 위치합니다.

주변에 공공기관 시설이 밀집되어 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

차량 접근성이 우수하며 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물대장상 근린생활시설 용도도 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 업무용 시설로, 주변 생활 편의시설에 대한 직접적인 정보는 제한적입니다.

혁신지구 내 위치하여 공공기관 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 위생 및 급배수, 승강기, 화재관리 설비 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성에 대한 주의가 필요하며, 이에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

지역 내 개발 및 건축 관련 법적 제한 사항(상대보호구역, 장애물제한표면구역 등)이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 울산 중구 우정혁신지구에 위치한 지식산업센터로, 공공기관 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가집니다.

교통 접근성과 건물 내 기본 설비는 양호한 편입니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 명도 및 임대차 관련 잠재적 리스크 요인입니다.

등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리에 대한 확인이 필요합니다.

감정가 대비 면적이 협소하나, 지역적 특성과 향후 가치 상승 가능성을 고려해볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

공공기관 밀집 지역의 안정적인 임차 수요 잠재력

우수한 교통망과 도로 접근성

비교적 낮은 감정가로 인한 진입 용이성

지식산업센터 및 근린생활시설 복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 기회

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 공실 상태의 물건으로, 감정가 90,000,000원을 기준으로 판단합니다.

현 공실 상태, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 고려하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 72,000,000원 ~ 81,000,000원 사이에서 입찰가격을 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.