나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12858 [1] 울산광역시 중구 반구동 290-2 한라그랜드맨션 8층809호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 울산종합운동장 남측 인근에 위치하며 부근은 아 파트, 단독주택, 근린생활시설, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 서측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 8층 809호로서, 외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트 내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일 바닥 : 장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일 창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 목재 및 알루미늄샷시 이중창호.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 주방설비, 신발장, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청설비, DATA설비, H/A설비, 소화전, 자동현관기, 승강기, CCTV, 전 기차충전설비, 지하주차장설비, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 6M, 서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

대지권의 목적인 토지 중 1. 토지의 공부상 지목이 임야이나 현황 아파트 건부지로 이 용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하 여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일 반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하 시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경12858 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오OO

1.2. 물건현황

소재지: 울산광역시 중구 반구동 290-2 한라그랜드맨션 8층 809호

용도: 아파트

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 8층 809호

이용상태: 아파트(방2, 거실, 주방/식당, 욕실 등)로 이용 중임.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 135,000,000원

토지면적: 20.51㎡ (약 6.20평)

토지지분: 20.508㎡

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.895㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 울산광역시 중구 반구동 소재 울산종합운동장 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 하천 등으로 형성되어 있으며, 남하향의 완경사지대의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 서측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로

본건은 남측으로 폭 6M, 서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 이전 이력이 있으며, 근저당권, 전세권설정, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다. 등기부채권 총액은 94,071,351원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 08일 접수된 오동화 명의의 근저당권(금30,000,000원)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 보입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 현황을 참고하여 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2000-12-26

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 울산종합운동장과 울산대공원이 위치하여 여가 및 문화생활을 즐기기 용이합니다. 또한, 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 인접해 있어 주거 생활에 필요한 서비스 이용이 편리합니다.

4.2. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 한라그랜드맨션

사용승인일: 1994년 12월 12일

총동수: 1개동

세대수: 238세대

최고층: 15층

주차대수: 총 109대 (지상 4대, 지하 105대)

부대시설: 관리사무소, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 편의시설

단지 인근에 다양한 편의시설이 존재하며, 울산종합운동장 및 울산대공원과 인접하여 문화 및 체육 시설 이용이 편리합니다.

5.3. 교육시설

단지 주변으로 울산초등학교, 울산중학교, 울산여자중학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

본건에는 대항력 있는 임차인 이 (전입일자 2000-12-26)가 있으나, 보증금이 0원으로 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력의 법적 효력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 감정평가서에 따르면 수차례 방문했으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 정확한 점유 관계 및 상태 파악에 어려움이 있었습니다.

6.2. 권리 관련

말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정이나, 대항력 있는 임차인 이 의 존재로 인해 명도 관련 위험이 존재합니다.

6.3. 기타

토지 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 아파트 건부지로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 중구 반구동의 역세권 아파트로, 울산종합운동장 및 울산대공원 인접 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가도 꾸준히 형성되고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원인 특이사항이 있어 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산종합운동장 및 울산대공원 인접으로 생활 및 여가 환경 우수.

* 최근 실거래가 형성: 2026년 5월 135,000,000원, 7월 149,000,000원에 거래되어 시세 파악 용이.

* 명도 리스크 대비 시 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원으로, 명도 과정의 변수를 감안하여 입찰가를 산정할 경우 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 135,000,000원

최근 매매가: 135,000,000원 (2026년 5월), 149,000,000원 (2026년 7월)

본건은 대항력 있는 임차인 이 (보증금 0원)의 존재로 인해 명도 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있는 잠재적 위험이 있습니다. 그러나 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때, 이러한 위험을 감수하더라도 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하는 것이 중요합니다.

최근 최고 매매가 149,000,000원을 기준으로, 명도 관련 제반 비용 및 시간을 감안하여 입찰가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 물건의 정확한 상태, 점유 관계, 명도 진행 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.