나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34947 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 95-12 미성플로체 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 '부천북초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 아파트, 동류형의 공동주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제 반 주위여건은 무난함. 시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으며 제반 대중 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2019.12.23) 외벽 : 몰탈위 치장타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토 지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34947 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 95-12 미성플로체 5층501호

용도: 다세대주택

건물 면적: 64.28㎡ (약 19.45평)

토지 면적: 39.83㎡ (약 12.05평) (토지 지분)

건축물 사용승인일: 2019년 12월 23일

감정가: 350,000,000원

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 원미구 원미동에 위치하며, '부천북초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 동종의 공동주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

말소기준권리(을3, 근저당권, 2022-02-23)보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 사항 요약:

* 을3 근저당권 (장인숙, 2022-02-23, 66,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 근저당권 (박숙희, 2022-08-19, 20,000,000원) - 말소 예정

* 갑9 압류 (안성시장, 2022-05-24) - 말소 예정

* 갑10 압류 (부천시, 2022-11-29) - 말소 예정

* 갑13 압류 (경기광주세무서장, 2025-10-29) - 말소 예정

* 을5 주택임차권 (이진주/HUG, 2023-06-07, 320,000,000원) - 말소 예정 (HUG의 말소 동의 확약서 제출됨)

* 갑14 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-11-12, 320,000,000원) - 본 경매 개시 결정

임차인 현황:

* * 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-11

* 확정일자: 2021-03-26

* 대항력: 없음

* 참고사항: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸됨. 보증금 인수 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 시장 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

주변에 부천북초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

인근에 시장과 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 명확히 확인되었으며, 권리분석상 별도의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 '미성플로체'는 10가구로 구성된 소규모 다세대 건물로, 대규모 아파트 단지에 비해 관리 주체 및 공동체 활동에 다소 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '상대보호구역', '과밀억제권역'에 해당하며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25.) 향후 전매 시 외국인 등의 토지 거래 허가 규정을 확인해야 할 수 있습니다.

주변에 혐오시설 존재 여부는 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 부천시 원미구의 주거 지역 내에 위치합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되는 조건이며, 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다.

감정가는 3억 5천만원이나, 주변 시세와 낙찰가율을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2019년 준공)로 하자 보수 등 초기 관리 비용 절감 기대.

모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건.

지역 내 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지.

1.8. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 14일: 50.82㎡ (약 15.37평), 235,000,000원 (건축년도 2016년)

* 2026년 3월 3일: 59.59㎡ (약 18.03평), 175,000,000원 (건축년도 2003년)

* 2026년 3월 4일: 37.62㎡ (약 11.38평), 86,000,000원 (건축년도 1981년)

본 건의 면적(64.28㎡, 약 19.45평)과 건축 연도(2019년)를 고려할 때, 가장 유사한 면적과 연도를 가진 매매 사례(50.82㎡, 235,000,000원)를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 15,289,525원/평입니다. 이를 본 건 면적에 적용 시 예상 시세는 약 297,371,006원 수준입니다.

건축 연도가 더 신축인 점을 감안하면 시장 가치는 이보다 높을 수 있습니다. 감정가(350,000,000원)와 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 인수 보증금 부담이 없고 신축 건물임을 감안하여 250,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.