나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4273 [1] 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1 구룡포여의주타워 가동 4층405호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하는 "구룡포여의주타워" 제가동 제4층 제405호로서 주위환경은 시장, 어판장, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근 도로 상태 등을 고려시 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트슬라브지붕 9층 건물 중 제4층 제405호로서 외벽: 화강석 및 복합판넬마감, 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 폴리싱타일, 데코타일, 타일 등 창호: 페어글라스창호, 새시창호 등 입니다.

이용상태

숙박시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강시설비, 소화전설비, 천정형시스템냉·난방설비, 풀장관련설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 인접필지 대비 등고,평탄하며 "상업용 건부지 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터 내외, 북동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로 등과 각각 접하고 있습니다.(정확한 도로폭의 파악은 지적측량 등이 필요합니다.)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구)<규제자유특구 및 지역특화발전특구에 관한 특별법>,중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상입니다. 2)기타 본건은 현장 방문 시, 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여 내부구조와 내부현황 및 구조변경의 유무 등의 확인이 불가능하여, 집합건축물대장 등 관련 공부, 탐문조사 및 외부관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여(내부 수리, 보수공사 여부 등은 경매 진행 및 참여시 재확인하시기 바랍니다.) 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경4273 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새마을금고중앙회

1.1. 부동산의 표시

* 소재지: 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 962-1, 구룡포여의주타워 가동 4층 405호

* 토지면적: 40.48㎡ (약 12.25평)

* 건물면적: 155.63㎡ (약 47.08평)

* 용도: 숙박시설 (주용도: 숙박시설, 기타 용도: 제1,2종근린생활, 위락시설, 숙박시설)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬라브 지붕 9층 건물 중 4층

* 건물 총 층수: 9층 (본건은 4층)

* 총 세대수/호수: 89호

* 건물 사용승인일: 2006년 12월 06일

1.2. 감정평가액

* 감정가: 520,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경상북도 포항시 남구 구룡포읍 구룡포리 소재 "구룡포초등학교" 동측 인근에 위치하는 "구룡포여의주타워" 가동 4층 405호입니다.

* 주위는 시장, 어판장, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근 도로 상태 등을 고려 시 제반 교통상황은 보통입니다.

* 남동측으로 왕복 4차선 포장도로, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로, 북서측으로 폭 약 6미터, 북동측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)

* 규제자유특구(포항 구룡포 과메기 산업특구), 중점경관관리구역(2020-02-13)(구룡포항)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (새마을금고중앙회, 2022-09-26 접수)

3.2. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 647,697,373원

* 주요 채권자: 새마을금고중앙회, 소상공인시장진흥공단, 경북, 포항시

3.3. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설:

* 본건은 구룡포초등학교 인근에 위치하며, 주변에 시장, 어판장, 다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 구룡포항과 인접하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 조사:

* 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 공공시설: 구룡포초등학교가 인근에 위치하며, 구룡포항과 연계된 관광 및 지역 기반 시설이 있습니다.

* 상업시설: 시장, 어판장, 다수의 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 인근 시장 및 어판장을 통해 신선한 해산물 등 식료품 구매가 용이합니다. 다양한 상업시설 및 숙박시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 건물 설비

* 위생설비, 급배수설비, 승강시설비, 소화전설비, 천정형 시스템 냉·난방설비, 풀장 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 하자

* 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

6.2. 현황상 리스크

* 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 구조와 현황 확인이 불가능했습니다. 내부 수리, 보수 공사 여부 등은 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 용도 외에 제1, 2종 근린생활시설, 위락시설로도 이용 가능한 복합 용도로 추정됩니다.

6.3. 임대차 관련 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 내부 확인이 불가하여 정확한 임대차 현황 파악이 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항 구룡포 지역의 숙박시설로, 시장 및 어판장 등 생활 편의시설과 인접해 있으며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 다양한 편의 설비를 갖추고 있습니다. 다만, 현장 내부 확인 불가 및 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항이 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인접: 구룡포항, 해수욕장 등 관광자원과 인접하여 숙박시설로서의 잠재력이 있습니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 속해 있어 지역 내 상업 활동의 중심이 될 수 있습니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물대장상 숙박시설 외 근린생활시설, 위락시설 등 복합 용도 사용이 가능한 것으로 표기되어 있어 활용도가 높을 수 있습니다.

* 비교적 양호한 건물 상태: 철근콘크리트 구조에 다양한 설비를 갖춘 건물로, 기본적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 520,000,000원을 기준으로 유찰 정도, 주변 시세, 물건의 장단점, 낙찰 후 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 본건의 최신 시세, 유사 물건 거래 사례, 경매 진행 상황, 명도 가능성 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 합니다. 감정가 520,000,000원을 기준으로, 최초 감정가 대비 최소 20% 이상 저감된 가격부터 고려해 볼 수 있으나, 상세 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.