나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13650 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 344-2 다우하임 5층 501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 「서울장평초등학교」 남측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 서측 인근에 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하2층건 내 제5층 제501호로서 (사용승인일: 2018.08.28) - 외벽: 석재 붙임 및 모르타르위 페인팅 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔(방2, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상용도:아파트.지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13650 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 344-2 다우하임 5층 501호

용도: 오피스텔

감정가: 244,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지 지분: 7.82㎡ (약 2.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.55㎡ (약 12.27평)

건물 지분: 40.55㎡ (약 12.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '서울장평초등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 2018년 8월 28일 사용 승인된 철근콘크리트조 지상 13층, 지하 2층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다. 내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 다용도실, 현관 등으로 이용 중인 오피스텔입니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주상복합 부지로 이용되고 있으며, 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다. 또한, 다음과 같은 지역으로 지정되어 있습니다:

* 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

* 가로구역별최고높이제한지역<건축법>

* 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑등))<군사기지및군사시설보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20)(허가대상용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자:외국인등, 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

이는 해당 지역의 개발, 이용, 거래 등에 일부 제한이 있음을 의미합니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 향후 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

2. 권리분석

본 경매 물건은 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으므로 면밀한 분석이 필요합니다.

2.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 강 )

보증금: 241,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-31

확정일자: 2021-05-12

배당신고일자: 2023-06-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경으로 인해 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 물건명세서 상 확약서 제출로 임차권등기 말소 예정입니다.

* 임차인: 양동화

보증금: 5,000,000원

차임: 750,000원

전입일자(사업일자): 2024-03-04

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (보증금은 명시되어 있으나, 보증금 외 추가 인수사항이나 권리가 있을 수 있습니다.)

2.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 '갑3'에 해당하는 관악세무서장의 압류(2025-02-19)입니다. 경매 개시 결정 등기(갑5, 주택도시보증공사)를 포함하여 을구의 주택임차권(을3, 강 ) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 양동화의 권리 관계는 별도로 검토해야 합니다.

2.3. 인수되지 않는 권리

집합건물 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 미배당분 발생 시 인수될 수 있습니다.)

2.4. HUG 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 강 )로부터 2026년 2월 13일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 HUG 측 임차인의 권리 관계가 정리되었음을 의미하며, 경매 물건의 인수 부담이 줄어드는 요인입니다.

2.5. 인수 보증금 합계

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. (단, 대항력 있는 임차인 양동화의 보증금 5,000,000원은 별도 검토 필요)

3. 상권분석

본건은 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대에 위치하여 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다. 인근에는 서울장평초등학교가 소재하고 있어 관련 배후 수요도 일부 존재합니다. 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설, 식당 등이 분포하고 있어 배후 수요가 양호할 것으로 예상됩니다. (검색 결과, 주변에 대형마트, 병원, 학교, 공원 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.)

4. 생활정보

* 교통: 서측 인근 간선/지선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거환경: 오피스텔로 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 다용도실 등으로 구성되어 있으며, 현대적인 주거 및 업무가 가능한 환경입니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건축년도: 2018년으로 비교적 신축에 속합니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 양동화 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다. 만약 경매 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간이 경매 시점과 근접하거나 이후까지 이어지므로, 낙찰 후 재매각 시 허가 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 측 임차인(강 )의 권리 관계는 확약서 제출로 정리되었으나, 이는 HUG의 보증금 반환 채권에 대한 권리 행사 방식이며, 양동화 임차인과는 별개의 문제입니다.

6. 종합 의견

본 물건은 동대문구 장안동의 신축급 오피스텔로, 기본적인 입지 및 주거 환경은 양호한 편입니다. 특히, HUG 측의 권리 관계가 정리된 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 양동화의 보증금 5,000,000원에 대한 인수 가능성이 존재하며, 이는 낙찰자에게 직접적인 금전적 부담이 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 또한, 토지이용계획상의 여러 제한사항은 향후 투자 가치 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 위치: 서울 동대문구 장안동에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 건축년도: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 면적(67.8㎡)의 오피스텔이 2025년 2월 345,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(244,000,000원) 대비 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다. (단, 면적 차이가 있어 직접 비교는 어렵습니다.)

* HUG 관련 위험 해소: HUG 측 임차인의 권리 문제가 정리되어 경매 낙찰 후 부담이 줄어들었습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 244,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터에 따르면, 2025년 2월, 67.8㎡ 면적의 오피스텔이 34,500만원(345,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 단위 면적당 시세를 환산하면 약 5,088,500원/㎡ (345,000,000원 / 67.8㎡) 수준입니다. 본건 전용면적 40.55㎡에 이 시세를 적용하면 약 206,250,000원(40.55㎡ * 5,088,500원/㎡)으로 산출됩니다.

이는 감정가(244,000,000원)보다 낮은 수치이며, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 양동화의 보증금 5,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 경매 절차상 해당 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 추가로 부담해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 임차인 리스크를 반영하여 다음과 같이 산정하는 것이 합리적입니다.

* 보수적 관점 (임차인 보증금 고려 시): 약 235,000,000원 ~ 240,000,000원

(감정가에서 임차인 보증금 5,000,000원을 차감한 금액을 기준으로, 시장 상황을 고려한 범위)

* 적정 관점 (감정가 범위 내): 약 240,000,000원 ~ 245,000,000원

(감정가를 상회할 경우, 임차인 보증금 인수 비용을 충분히 회수할 수 있는지 면밀히 검토해야 함)

최종 입찰가는 본건의 정확한 현황 조사, 권리 분석, 주변 시세 및 경매 물건의 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.